超人寧買外國「垃圾」 不買港地
文章日期:2013年6月22日
早前股神巴菲特曾說過,美國聯儲局退市時,會像向投資市場開「驚天一槍」一樣。果然,香港時間周四凌晨,聯儲局主席伯南克宣布較明確的退市時間表和路線圖後,全球股市即跌個四腳朝天,港股一度連20,000點都不保,金價則失守每盎司1300美元的關口。
對香港的業主和住宅市場參與者而言,最擔心的是,若美國退市,美國息口勢將回升,港息在聯繫匯率機制下,也只有被迫跟隨。屆時,香港的供樓負擔比率(即每月供款佔家庭收入比率)也會被扯高,從而拖累樓價。
未來5年 住宅年落成量升近一半
根據國際物業顧問行萊坊的統計,現時香港平均住宅供樓負擔比率約為59%,已處於「警戒」水平,若未來按息上升2厘,則就算樓價調整10%,供樓負擔水平仍會升至約70%的「危險」水平。
其實,香港樓市除了要面對利率回升的風險,新供應量從谷底回升,也會對樓價構成壓力。同樣根據萊坊的統計,2005年至2012年香港住宅每年平均落成量僅11,657個,屬嚴重短缺,但估計由今年至2017年每年住宅平均落成量,將升至約17,400個,升幅接近一半(圖1)!
筆者早前同基金經理陸東討論香港樓市,他便認為,雖然樓價短期未必會大跌,但已確認見頂,發展商待批預售樓花單位多達1.5萬個,為11年以來新高,當發展商適應了一手售樓條例,各樓盤獲批可以賣樓後,隨時會出「人踩人」的賣樓情,預計6個月後可能出現一手樓價低過二手樓的現象。
政府「幫」市民高位入市 未必明智
說樓價已見頂,中原樓價指數連升5周後,昨公布的最新數字為按周跌0.65%,中原指數字反映5月31日首批第二市場白表准許證發出當周的市,至於6月20日聯儲局表態退市,觸發全球投資市場波動,對本地樓價的影響,有待7月中旬公布的指數才開始反映。不過,美聯物業根據旗下分行統計,本港15個二手指標屋苑於本周末預約睇樓量僅錄得約1643組,較上周末同期跌約2.4%,為連升11周後首度錄得跌幅。
另外,仲量聯行發表研究報告指出,現時香港一般市民,平均要用約15年多的收入才可以支付全部樓價,該比率較1997年樓市泡沫爆破時更高(圖2)。政府現時「幫助」市民買樓,未必明智。
不過,最近政府的「白居二」政策,即白表客可以免補地價買入二手居屋,卻令到二手居屋,甚至公屋市場瘋狂起來,紛紛錄得破頂成交。要知道,要靠政策鬆手才可入市的市民,應是經濟實力較差的一群,卻在人搶我搶的情下以高價買樓,最終會否變成了接火棒,實在令人擔心。
說開樓市政策,除了「白居二」外,政府近年一系的額外印花稅政策,未令樓價大跌,先打殘二手樓市交投,首當其衝受其影響的,自然是地產代理,上周便有近千代理在立法會外示威。筆者前日碰上當日示威搞手之一的107動力召集人何民傑,他說上次籌備時間不足,只有約千人參與示威,他正計劃在下月再舉行相關活動,並會號召其他受影響行業,如裝修、家俬等人士,希望下次示威可有數千 ,甚至1萬人!
樓市不濟 百業蕭條
事實上,香港地產市道與多個行業都有關係,如樓市不景,其他如律師、銀行、零售業等也會受影響,如2003年樓市最低潮時,全港百業蕭條,人人愁眉苦臉。早前中房集團理事長孟曉蘇教授來港演講,也提到內地同樣是每當樓市興旺,便百業興旺;內地樓市不濟,便百業蕭條,並引述統計數據,指出內地每投入100億元於地產行業,可以拉動國民經濟各部門的行業產業增值達286億元。因此,他認為樓價攀升時,只應靠增加供應來滿足需求,而非打壓樓市,對於香港推出各種稅項遏抑樓市,他認為是走錯路!
長和系主席李嘉誠旗下的企業日前宣布,斥資近百億港元收購荷蘭的廢棄物處理公司,獲得全歐洲最大的廢棄物處理產能,這也是今年以來李嘉誠第二度出手併購海外的廢棄物處理事業。
有評論指出,長和系近半年已沒有在香港買地,但卻兩度在海外併購廢棄物處理業務,戲言「超人」寧買外國「垃圾」,也不買香港地產!這也可能是對香港樓市的一種啟示云云。
撰文﹕陸振球
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