覆：香港「心急投資人」一信…

邵問津

香港W女士：有閒錢…想多買一層樓、買實股或投資產品…意下如何？


邵某覆：港樓就一定不買…今年打死都不買港樓…至於股票第二季悲觀…

暫不妄動…金價調整未完…投資產品今年有騙案…

你自己好小心選擇…可以的話…輕輕買一點點「人民幣」較好…又有 3%利息！


假如有其它問題…請致電「生開閣奇門風水」預約測算流年運勢…

家宅、夫運、財運、買樓吉方、旅行吉方等等…一併算出方向與趨勢…

好作步處安排！




請參考幾篇：


人民幣何時升值？

http://shaowenjin.com/viewthread ... p;extra=&page=1


2004年一朋問：買人民幣好不好？什麼時間會升？

http://shaowenjin.com/viewthread.php?tid=14337&extra=page%3D2


資金轉持人民幣 有利否？

http://shaowenjin.com/viewthread.php?tid=13939&extra=page%3D2






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邵問津

香港W女士：有閒錢…想多買一層樓、買實股或投資產品…意下如何？

邵某覆：港樓就一定不買…今年打死都不買港樓… ...
邵問津 發表於 2013-4-17 13:38

新辣招兩月 大單位估價跌一成 十大屋苑估價 海怡瀉142萬
明報明報 – 8時前


【明報專訊】今年2月22日政府公布的新辣招，包括再收緊按揭成數及雙倍印花稅，令本已積弱的中上價大單位樓價更為受壓。新辣招至今出台滿兩個月，本報追蹤三大銀行對十大屋苑的估價走勢，發現銀行對大單位估價轉趨保守，其中鴨脷洲海怡半島一個四房戶，匯豐最新估價，由兩個月前的1426萬元，大跌至1284萬元，蒸發142萬元，估值急挫一成，重返去年8月估值水平。另上車樂園的天水圍嘉湖山莊，兩房上車戶的估值亦急跌5.3％，為十大屋苑兩房戶跌幅之冠。

綜觀三大銀行，包括匯豐、恒生及中銀，十大屋苑的估價普遍跌逾3％，個別大單位調整幅度更介乎6％至10％。按匯豐最新估價，鴨脷洲海怡半島10座高層F室，屬4房海景戶，實用889方呎（建築1100方呎），3月初時高達1426萬元，至今已大跌142萬元或10％，最新估值僅1284萬，實用呎價1.44萬元（建築呎價1.17萬元），重返去年8月估值水平。

恒生亦將相同單位估價調低5.6％至1350萬元。

翻查紀錄，同座高層單位上月曾以1273萬元沽出，估價貼近市場成交價，反映銀行取態更加謹慎。

新都城大單位 估值重返去年底

將軍澳新都城3房大單位估價亦跌一成，上述2期5座高層C室，實用644方呎（建築904呎），3房間隔。匯豐及恒生估價齊齊跌穿800萬元，其中匯豐由此前846萬降至761萬元，實呎1.18萬元（建呎8418元），更是重回去年12月底水平，恒生最新估價則為790萬元。

嘉湖山莊細單位跌逾5%

另外，沙田第一城6座高層B室，實用819方呎（建築980方呎），出招後匯豐估價由3月初的926萬元，降至845萬元，實呎1.03萬元（建呎8622元），重返今年初水平。

雖然大單位跌幅較大，但細價上車盤亦不能倖免，其中以天水圍嘉湖山莊估值跌幅最勁。

太古城複式估值 僅減2％

賞湖居2座中層F室兩房戶，實用449方呎（建築576方呎），匯豐最新估值為248萬，實呎5523元（建築4306元），較兩個月前262萬元回調約5％，重返今年初水平。

不過，有樓市探熱針之稱的太古城，估值仍然硬淨。以春櫻閣頂層複式連天台戶為例，實用1292方呎（建築1408方呎），享海景，匯豐對該單位最新估價為2916萬元，只微降2％；恒生估值更不變，維持2790萬元。




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邵問津

業主驚辣招 買樓2月損手離場 205萬買兆禧苑 付額印輸38萬
明報明報 – 8時前


【明報專訊】政府連番出招壓市，負面情緒充斥市場。有業主於今年2月新辣招前，在毋須按揭，並以一筆過付款購入屯門兆禧苑E座高層5室，但持貨僅兩個月，終被新辣招威力震走，業主「腳軟」寧願支付20%額外印花稅（約41.6萬元）離場，樓價雖微賺3.17萬，實際虧蝕約38.43萬元。隨着業主進一步擴大減價，本月首兩天已有多個大型屋苑相繼「開齋」，交投似有加快迹象。

樓市氣氛持續低迷，部分「驚青」業主陸續減價沽貨。屯門兆禧苑E座高層5室業主，今年2月斥資204.8萬元（自由市場價）購入，打算作自住。惟近期市况不景，負面消息籠罩市場，業主擔心未來樓價大跌，寧願支付20%額外印花稅（約41.6萬元）也要盡快離場。

若出租仍可達4厘回報

中原分行市務經理陳漢文指出，單位實用面積338呎（建築462方呎），望少海景。業主原叫價220萬元，後來減價12萬至208萬元沽出，低同類市價約5%，實呎約6154元（建呎4502元）。賣方支付額印，實際虧蝕38.43萬元或19%。陳續指出，上述單位獲外區上車客「即睇即買」成交。假如賣方把上述單位出租，料月租約7000至7500元，租金回報率約4厘。

太古城開齋 連天台戶1000萬沽

市場觀望氣氛濃厚，不少業主減價3%至8%吸客，五月首兩天已有多個大型屋苑相繼「開齋」，交投有轉活迹象，太古城怡山閣高層E室連天台特色戶亦以1000萬元易手，成交價較「新辣招」出台時低約3%。中原副區域營業經理張光耀稱，單位實用689呎（建築788方呎），望開揚山景，實呎14,514元（建呎價12,690元）。賣方於1999年以330萬元入市上址，帳面獲利670萬元，單位升值約2倍。

第一城首日連錄兩宗

沙田第一城5月首日連錄2宗成交。中原高級區域營業經理黎宗文表示，其中包括24座低層D室，與凶宅戶同層，實用面積326呎（建築395呎），成交價288萬元，低市價約7%，實呎8834元（建築7291元）。

綠楊新邨97貨 同類新高

荃灣綠楊新邨A座高層03室做價及呎價均創同類新高。中原副分區營業經理陳忠燕表示，單位實用面積451方呎（建築518方呎），昨日以435萬元易手，實呎9645元（建呎8398元）。陳又指出，對上一次同類新高價為L座高層02室，成交價425萬元。賣方於1997年10月以346.5萬元入市，帳面獲利88.5萬元或升值26%。




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邵問津

金價重挫 巴菲特：每盎司800美元也不買
明報明報 – 6時前


【明報專訊】近來金價大跌，引來各方討論應該拋售套現還是趁低吸納的問題。日前，股神巴菲特接受美國CNN電視台的訪問時就形容，黃金是「不會下蛋的雞」，即使其價格跌至每盎司800美元，他也不會買入。

黃金是「不會下蛋的雞」

國際金價近日大挫，跌穿每盎司1500美元的大關。不過即便金價大跌，向來崇尚價值投資法的巴菲特，仍不為心動。他在接受CNN財富雜誌的訪談時強調：「即使跌到每安士1000美元，甚至是800美元，我也不會買入。我覺得黃金除了看之外，其實也沒什麽用處了。」

可口可樂和富國銀行乃巴菲特以往的主要投資項目，曾被他比喻為一隻「會生蛋的雞」，能夠源源不絕的產生經濟效益。但對於黃金，巴菲特卻形容為一隻「不會生蛋的雞」。

事實上，巴菲特去年曾在致股東的信件中表示，把全世界的黃金庫存集合，按照當時的價格計算，其價值在9.6萬億美元。這足以買下美國所有的農田以及16家相當於埃克森美孚的公司，還剩下大約1萬億美元。但一個世紀之後，農田仍在生產農作物，而那些黃金卻仍然無法生產任何東西。





看完股神說法…我暈！

那麼…大陸大媽們…都要好好注意囉！！





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邵問津

全港一手樓周六僅銷1伙 今年最差 中原料短期續不振
明報明報 – 16時前


    市場成交氣氛慘淡，即使是全新推售的何文田豪宅DUNBAR PLACE，昨午在太古城中心3座的售樓處外，睇樓客人並不多。（林可為攝）查看相片

    市場成交氣氛慘淡，即使是全新推售的何文田豪宅DUNBAR PLACE，昨午在太古城中心3座的售樓處外，睇樓客人並不多。（林可為攝）

【明報專訊】雖然金管局總裁陳德霖預警香港有經濟過熱之嫌，但在港府多項辣招、《一手住宅物業銷售條例》（一手新例）雙重夾擊下，新盤成交市况猶如進入「冰封」狀態。繼本月一日新盤市場創出只錄兩宗成交的「五一」假期新低紀錄後，昨日截至晚上8時，全港一手樓盤竟然僅錄1宗成交，銷售表現是今年迄今最差的周六（見圖）；比對上周六（27日）發展商趁一手新例生效前，積極清貨並錄得40宗成交，劇跌近98％。

目前可在市場繼續進行銷售的新樓盤，依然僅得太古地產（1972）何文田13個月樓花DUNBAR PLACE，以及香港小輪（0050）發展、但由恒地（0012）負責銷售的粉嶺17個月樓花逸峯。

逸峯低層實呎8912元沽出

昨日截至晚上7時，DUNBAR PLACE和逸峯都未聞成交，相關發展商亦沒披露銷售情况。直到晚上近8時才出現「零的突破」，市場消息指沽出單位，為逸峯第3座6樓向沙頭角公路方向的B室，實用面積510方呎，作價454.5萬元、呎價8912元。

事實上，就記者昨午在DUNBAR PLACE設於太古城中心3座的售樓處所見，排隊睇樓的準買家和代理，數量寥寥可數；此現象對一個開售僅5天、由名牌地產商發展的全新豪宅來說，是甚為罕見的，亦可引證當今樓市氣氛的淡靜。

春節時期銷情差 仍錄雙位數

本報統計，今年新盤銷售表現最差的周六，為2月9日農曆龍年大除夕，當時全港被濃厚新春假期氣氛影響，惟即使差勁亦錄11宗成交。

相反，今年銷情最旺場的周六，為年初的1月19日，正值特首梁振英公布任內首份施政報告後，被市場解讀為港府沒有再在樓市落重藥，加上元朗上車盤尚悅受年輕置業客歡迎而熱賣，令當日一手市場共錄得125宗成交。

中原：銷情料第3季才見改善

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑形容，現時一、二手樓市都是「一潭死水」；而在新出台的一手新例嚴密監控下，陳預計發展商會暫時放慢推盤步伐，短期樓市氣氛將持續不振，估計待第3季才見起色。




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邵問津

好明顯…聰明錢早已經走到美金懷抱囉！

假如美國停QE收銀根…聰明錢會走得仲恐怖！？
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邵問津 發表於 2013-4-12 16:06

黑雨5小時 塌山泥癱瘓秀茂坪
經濟日報經濟日報 – 7小時前

【經濟日報專訊】本港昨發出今年首個黑色暴雨警告，其持續時間為歷來第二長，超過5小時的特大暴雨造成多處山泥傾瀉及水浸，其中秀茂坪成重災區，多幅護土牆如「泥石流」坍塌，逾千立方米泥石滾至路面，5段道路受阻致貫通南北的交通癱瘓，幸無傷亡。

因順安道仍有泥石坍塌的危險，當局正繼續搶修，以防下周初再來臨的大雨。

歷來第二長 逾70宗水浸塌坡

天文台於昨凌晨4時10分發出近3年來首個「黑雨」警告，持續5小時35分，是歷來第二長（見表），僅次於1999年的最長紀錄5小時47分。當局共接獲49宗水浸和22宗山泥傾瀉報告；大雨又導致農田受損，估計未來幾日，菜價會再上升。

秀茂坪區成今次黑雨下的重災區，昨凌晨3至4時的短短1小時內，錄得雨量達135毫米，順安邨對出利安道的洪水整晚有如急流，有汽車在觀塘道近開源道一條行車隧道內被浸在水中央。

大雨令多處出現山泥傾瀉，坍塌面積達100米乘10米，順利、順安、順天、順緻苑「四順」一帶，道路遍布泥石，所有車輛都不能駛入，順天邨巴士總站亦封閉，居民須浭水涉泥，步行至秀茂坪道或順利邨，始能乘車。

土力工程處高級工程師張銘凱指，事故涉及安達臣道房屋土地平整工程地盤，地盤昨晨有兩斜坡出現山泥傾瀉，令秀茂坪、順利一帶共5段道路受阻，包括順安道、利安道、順利邨道、秀茂坪道等。

加固清理 順安道重開須數天

他認為，利安道最快可於今日中午前打通；但順安道一段涉及較複雜的「加筋土結構牆」，則要待確保安全後才能重開，未必可在兩三日內竣工。而秀茂坪道等影響較輕微路段，昨晚已重啟。

張稱，兩幅斜坡共涉逾千立方米泥石量，工程雖有去水設計，惟昨天是特大暴雨，估計排水系統失效，大量雨水積存泥土中，令土壓上升，斜坡不勝負荷以致坍塌。

黑雨下，本港學校停課，港交所及法院暫休半日，港鐵將軍澳綫一度出現訊號故障，直至昨晨10時半，所有暴雨警告才告取消。天文台預測，下周初會再出現不穩定天氣。






天有天機…地有地運… 5月22日香港忽然旱見大黑雨…處處山

泥傾瀉…天象不妙…今日就見異樣！不到你不服！！


上星期與 stanleyhychiu、Eric 講起…留意 5月21日後見頂…

股海將翻波…昨晚與兩人再測一次…都見有事…果…港股在今

日 5月23日大跌 5xx點…日股更誇張…大跌 11xx點…這個實體

天星數據…真不可小窺啊！

會否出真股災？？要認真起奇門六壬盤再看看囉！


詳情請看：

小心港股在壬辰年丑月見頂

http://shaowenjin.com/viewthread ... page%3D1&page=2



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邵問津

好明顯…聰明錢早已經走到美金懷抱囉！

假如美國停QE收銀根…聰明錢會走得仲恐怖！？
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邵問津 發表於 2013-4-12 16:06

香港W女士：有閒錢…想多買一層樓、買實股或投資產品…意下如何？


邵某覆：港樓就一定不買…今年打死都不買港樓…至於股票第二季悲觀…

暫不妄動…金價調整未完…投資產品今年有騙案…

你自己好小心選擇…可以的話…輕輕買一點點「人民幣」較好…又有 3%利息！


假如有其它問題…請致電「生開閣奇門風水」預約測算流年運勢…

家宅、夫運、財運、買樓吉方、旅行吉方等等…一併算出方向與趨勢…

好作步處安排！ ...
邵問津 發表於 2013-4-17 13:38

今日  恒生指數 (^HSI)跌至  20,458.170 下跌 528

令邵某想起…

昨日…W女士忽然來電…要帶同兩位商業朋友請邵某食飯…

席上一再感激邵某…再三肯定風水術數預測之學…真學的

確助人…幸好請邵老師一算流年大勢…亦信邵師早言之事…

如今投資市場…正正就是第二季悲觀啊！！


終避過一場無謂之戰…一場毫無好處的所謂投資想法…原

來有閒錢在手真的會發癢出事…今後不敢隨便私下妄動…

還是到「生開閣奇門風水」一算流年有益…食飯之際…

W女士介紹兩位商業朋友請邵某算算大流年…一看未來商

業發展進退之路…以免走冤枉路白交學費…


算完二人後…W女士包了一封利是予邵某…真的盛情難拒…

又有得食又有獎金…實在好不客氣…話得說回來…看見別人

好…邵某心中總是快樂！

（順便交待…W女士所謂閒錢…原來是HKD 3xx萬 呢！！）



回頭可以重溫一下…自從 2013-4-17 13:38 W女士算完

流年後…港股到底發生了什麼事呢？至今已倒跌 1xx0點矣！





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邵問津

好明顯…聰明錢早已經走到美金懷抱囉！

假如美國停QE收銀根…聰明錢會走得仲恐怖！？
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邵問津 發表於 2013-4-12 16:06

香港W女士：有閒錢…想多買一層樓、買實股或投資產品…意下如何？

邵某覆：港樓就一定不買…今年打死都不買港樓…至於股票第二季悲觀…

暫不妄動…金價調整未完…投資產品今年有騙案…

你自己好小心選擇…可以的話…輕輕買一點點「人民幣」較好…又有 3%利息！


假如有其它問題…請致電「生開閣奇門風水」預約測算流年運勢…

家宅、夫運、財運、買樓吉方、旅行吉方等等…一併算出方向與趨勢…

好作步處安排！ ...
邵問津 發表於 2013-4-17 13:38

憂低息快完 業主減價求售
經濟日報經濟日報 – 7時前


【經濟日報專訊】港股大幅波動，加上美國聯儲局退市論，打擊業主持貨信心，有太古城業主即時減50萬元放盤，另天璽銀主盤最新以低於市價15%放售。業界指外圍負面因素，加上低息環境有機會結束，為淡靜的二手樓市增添壓力。

近日二手樓價剛剛止跌回穩，但外圍因素未明朗，本地地產股股價回落，打擊二手業主持貨信心，當中以中價樓市場的業主對股市反應相對敏感，有太古城業主即時減價50萬元放盤。

中原地產副區域營業經理趙鴻運表示，屋苑寧安閣高層B室，實用面積703平方呎（建築面積800平方呎），連租約原以1,000萬元放盤，惟月內港股經歷兩次小股災，昨該業主即調低放盤價50萬元，以950萬元放盤。

業界人士指出，屋苑本月至今暫錄16宗成交，交投仍屬淡靜，相信未來數天會有更多業減價求售。

事實上港股連日表現疲弱，有投資者割價減磅出貨。中原地產首席分區營業經理林龍南指出，北角僑興大廈中層A2室，實用面積544平方呎，原業主為區內持重貨投資者，日前減價50萬元，以550萬元沽出。

根據資料顯示，是次屬該投資者過去一年來首次沽貨，對上一次沽貨為去年5月份，以413.8萬元沽出明威大廈單位。

嘉湖3房 成交價跌穿300萬

另嘉湖山莊麗湖居3房成交價跌穿300萬元，祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指，麗湖居5座中層D室，實用面積544平方呎（建築面積709平方呎），單位最高叫價達320萬元，至日前買家向業主還價，即時以296萬元沽貨。其次，受市況影響，樂湖居5座中層E室兩房單位，業主昨調低叫價7萬元，以273萬元放盤。

除了小業主看淡後市外，銀行對股市波動反應也頗敏感。市場人士透露，九龍站天璽星鑽璽高層C室，實用面積504平方呎，昨日由銀主身份放盤，叫價以1,760萬元放盤，低於市價約15%。

施永青：政府不出招都會調整

事實上，港股連日來不斷下滑，加上美國聯儲局退市論，為二手樓市增添不明朗因素。中原集團創辦人施永青於電台節目上表示，息口回升、租金回報降低時，即使政府不作任何措施，樓市都會調整。

麥格理資本證券董事總經理吳嘉俊認為，股市下跌，在財富效應下對樓市決定有影響，低息環境亦有機會改變，加上政府認為樓價大跌影響亦不大，市場情緒開始轉向以下跌為主導，無論投資者或者用家亦會減慢入市。



港人迷思…一定要買樓？尾班車都要沖上車？

樓市一定要看時機…時機注定一切…港樓將如何？

請慢慢觀察囉！




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邵問津

邵某亦請 澳門朋友 將此篇廣發通知好友們…

澳門朋友請邵某幫忙…關心一下當地「樓價」將如何發展？

http://shaowenjin.com/viewthread.php?tid=15432&extra=page%3D1

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邵問津 發表於 2013-5-2 17:54

而且…今日亦看到…為什麼邵某早前測出澳門樓市已見頂？

為什麼呢為什麼？   

原因簡單…問問伯藍黑未來債息、銀行拆借息口是向上定

向下就知囉！恐怕加息週期將提前到來…

當然…回頭望望地球上最貴樓的香港…未來又將如何？

你定心中有數啦！


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邵問津

置業須留意風險 撤「辣招」言之尚早 財爺：港加息或「跑贏」美
星島日報星島日報 – 10小時前


(綜合報道)(星島日報報道)雖然美國聯儲局主席伯南克日前提及退市時間表時，仍強調暫無意加息，但財政司司長曾俊華表示，即使美國未正式進入加息周期，市場對加息的預期也會逐步影響樓市，並警告若有大量資金流走，本港可能較美國更早加息，再次呼籲有意置業者注意風險。

　　本報財經組

　　聯儲局今年稍後時間擬逐步減少買債規模，要視乎未來幾個月經濟數據變化，曾俊華昨日出席公開活動時表示，這存在很大不確定性，相信未來數月金融市場對美國公布的數據會相當敏感，資金流向或會大幅波動。如果大量資金離開香港，本港息率會出現調整，可能會較美國更早出現加息，對股市或帶來衝擊，至於對樓市的影響暫時難料，但指本港息率變化，除受美息影響外，亦會受其他因素影響。

　　資金隨時大量流走

　　他又指，近日內地拆息抽高，現時未見香港受到波及，若情況持續，則不排除任何可能性。他再次提醒投資者做好風險管理。

　　然而，曾俊華指出，目前未見到有大規模資金流出香港，又認為聯儲局所拋出的退市時間表足夠讓市場作出適當準備。

　　問及會否消取樓市辣招時，他回應說，目前討論取消遏制樓市措施尚言之過早，因為本港息率仍處很低水平，加上資金氾濫情況未有改變，泡沫風險仍然存在，所以政府會密切留意情況，適當時間會採取相應措施。

　　拆息升反映內地看得緊

　　出席同一場合的銀行公會主席洪丕正認為，聯儲局退市令亞洲走資的風險存在，但長遠而言，資金仍會流入有高增長的亞太地區。他預期，美國要到二○一五年或之後才會加息，惟提醒市民注意貸款息率上升的風險，因儘管利率短期未必上升，但未來兩至三年將會向上。他說，內地資金緊絀短期內也會影響香港，但在聯匯制度下，港息走勢中長綫都會跟隨美息，但加息時間表難以預測。

　　洪丕正補充說，內地近日拆息抽升主要反映半年結因素，以及內地監管機構要求銀行做好資金部署，控制銀行貸存比率，同時也反映內地監管機構希望通過市場主導有序調節息口，非央行主導。不過，他預期，中港兩地資金緊絀情況將於六月底後有所紓緩，並強調目前本港銀行貸存比率健康、資金充裕，因此不擔心會出現系統性資金短缺情況。

　　在美國可能退市的消息公布後，港匯連日偏強，昨日最高報七點七五四兌一美元，其後晚上約十時半在外圍報七點七五六八。




「心急投資人」一信主角… 今日果然見真章…至於買樓最好時間…

請預約時間算一算大流年…確認後面最好買點！




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海棠

人民网刊文称中国10年内房地产泡沫破灭概率不大

近10年间，中国的房地产业飞速发展，中国房地产投资总量从2003年的10154亿元，逐年增加，到2012年达到71804亿元，增加了6倍多；全国平均住宅房价从2003年的2197元/平方米，增长到2012年的5430元/平方米，翻了近1.5倍。而部分一线城市更是翻了4—5倍，如2004-2012年，房价年均增长福州19.3%、宁波18.1%、厦门17.3%等。

根据国家统计局今年6月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

房价居高不下，已严重阻碍了民众对居住的消费和需求。今年2月，国务院确定了5项调控房地产的基本政策，又称国五条。国五条究竟对房价的调控有没有发挥到作用，而中国未来的房地产调控政策该如何调整？

人民网就此采访了中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞和住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林两位专家。

房价泡沫破灭在一、二十年内概率不大

从2004年起我国房地产调控力度总体上呈不断加大趋势，房地产泡沫论、房地产崩盘之声亦不绝于耳。但房地产投资仍在持续快速增长（由2005年的1.59万亿元增加到2012年7万亿元，年均增长率达24％），商品房的平均价格和交易量总体上亦呈大幅度上扬趋势。

对此，中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞认为，从短期看，我国房地产市场相对于历史上最严厉的调控，政策效果似乎初步显现，大起大落的概率较小。

牛凤瑞说，从长期看，我国房地产市场交易价格将在涨涨落落中呈总体的上升趋势，其间个别时段、局部区域因供求关系加剧，房价会有较大升幅，但在一个较长周期内（如3-5年），只要房价上涨幅度低于居民收入增长水平，各方面的利益关系就比较容易得到协调。我国房地产交易量上扬的拐点到来将是工业化完成、城市化高潮之后的事，商品房价格的涨落和市场交易量高峰与低谷的交替出现则是市场的常态。

“我对房地产市场未来趋势总的判断是：中国房价上涨比房地产无大事，房价过度上涨造成所谓泡沫破灭在一、二十年内概率不大，百姓大可不必自忧自扰。过度炒作房地产的负面现象，只能激化社会矛盾，而不利于相关利益关系的协调。人为拔高住房民生的社会性和政治性权重，无助于统筹兼顾和和谐社会的构建。对房地产市场活动进行过度的行政干预，不仅是有限行政资源的无效配置和行政效率的下降，而且会掩盖公共领域行政管理的缺位和市场配置资源领域政府管制的越位，进而成为深化体制改革的负能量。坚持正确的调控方向，我国房地产业将是一片光明。

房价上涨幅度下降，房价仍普遍上涨

住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林表示，“虽然从最近公布的数据显示，现在70个城市里面有69个城市房价在上涨，只有1个下降。但是从整个销售量来讲，1-4月份的涨幅，可以说到四月份的同比增长，增长将近59%多。到五月份，全国上涨销售量的增长是35.6%，是一个下降的趋势。但是房价又是一个普遍上涨的趋势。应该说，国五条发挥目前是发挥稳定市场、稳定预期的作用。”

具体到措施，市场的调控措施，不仅仅是国五条，2008年在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资，即后来统称的“国十条”。 2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。

2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。


“调控对市场上最大的作用是什么呢？一个是“三限”，我们知道的限价、限购、限贷，还有就是消费增加，提高消费者的首付和利税、利率，这应该发挥市场平衡的作用很大。”王珏林说。

“从目前来看，十年来，尽管中国政府一直希望把我们的房价稳定住，或者是回归理性，或者是把我们过快的房价上涨幅度把它降下来。上涨幅度的下降，不等于房价绝对值的下降，这是两个概念。但是，我们看到房价还是在涨，说明在市场供求关系上，它往往起到一个基础性的、决定性的作用。政府的调控政策，与社会客观发展规律相一致的时候，政策可以起到四两拨千斤，达到预期的目的。否则，支付极高的社会成本，也未能达到预期的目的。”牛凤瑞说。

邵問津

代理行重組 「最差淘汰兩萬人」
經濟日報 – 6時前


【經濟日報專訊】繼續有代理行「棄舖」求生，美聯物業（01200）一間於佐敦一個商場內的分行昨日已收拾行裝遷出，集團指會另覓店舖調遷；而利嘉閣於粉嶺最後一間分行租約期快滿，若業主不減租便會全綫撤出該區。

兩大龍頭代理均預視地產代理行業將進一步收縮，中原集團創辦人施永青指出，若政府不撤銷或修改雙倍印花稅（DSD），中原地產有機會縮減三分一規模。而美聯集團董事總經理黃子華則認為，在最差情況下，未來一年可能有兩萬名從業員被淘汰。（見另文——「大聯盟行動 促立會否決辣招」）

削商場分行 美聯：規模不變

辣招令樓市交投一直在低位徘徊，部分地區買賣驟減，令區內代理行近期相繼「棄舖」求生。佐敦港景匯商場是長實（00001）搭建售樓處的熱點之一，但近幾個月附近有多間代理行棄守。美聯一個位於商場地下中段的舖位，昨日下午正式遷出，中午時分有搬運工人前往收拾，僅數小時後，舖位已正式交吉，更封上圍板。

美聯昨日回應指，遷出該舖是分行的調遷，區內的分行網絡規模並沒有因而縮減。另有市場消息指，該舖位之前月租逾20萬元，發展商長實早前已推出招標，希望再有租客承租，但有傳招標近一個月，沒有代理行有意出價或洽租。

據悉，美聯之前在該商場地下共有兩個舖位，其中向柯士甸道正門入口的大舖至今仍然營業，估計是次遷出舖位，可成功保住商場內的另一家龍頭舖作為據點。

事實上，佐敦柯士甸道介乎上海街至白加士街一帶的地舖，近年都是各大代理行的盤據地，4家龍頭大行中原、美聯、利嘉閣及港置在該處都設多間分行，高峰期甚至在3個街口內，一間代理行同時有5至6間分店營業。

利嘉閣洽減租 恐撤出北區

另一邊廂，近幾個月逐步縮減上水、粉嶺一帶分行規模的利嘉閣，最後一間分行正有待安排。消息人士指，該家位於粉嶺名都商場內的分行，早前已經「Temp Close（局部時間關門）」，而且目前只有一個營運團隊留守。利嘉閣新界區董事陳大偉接受本報查詢時表示，該分行租約期快滿，目前集團正與業主洽談減租，若業主方面拒絕減租，屆時會傾向放棄舖位。

由於近半年利嘉閣位於新界北的分行網絡已逐步減少，例如上水中心分行已於5月結業。而其位於粉嶺名都商場的分行，已經是利嘉閣目前在上水、粉嶺一帶的最後據點，假如租約期滿後遷出，而未有在同區物色新舖位的話，就意味着利嘉閣正式全綫撤出北區，雖然可減省成本，但其在北區的競爭力便會大減。





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邵問津

九龍站淪陷銀主盤倍增
太陽報太陽報 – 7時前


【太陽報專訊】受樓市辣招影響，內地客撤出豪宅市場，市場普遍睇淡未來豪宅樓價，令此類物業承接更見乏力。市場近日罕見有業主旗下兩個九龍站凱旋門單位連環被銀主推出拍賣，開價低估價逾兩成，而該區連同尖沙咀港景峯，目前銀主盤量按月急增逾倍至7個，冠絕其他豪宅區。市場人士料情況或將擴至附近及其他豪宅區。

連環推出拍賣的兩伙凱旋門銀主單位，分別是凱旋門2A座中層C及D室，下周透過忠誠拍賣行以960萬及1,136萬元開價拍賣，建築/實用呎價約1.6萬/2.3萬元及約1.6萬/2.2萬元。據土地註冊處資料，兩單位過去曾多次承按，並由同一間公司持有，兩單位分別於○九年及一一年，以780萬及1,450萬元登記成交。據公司註冊處顯示，該公司包括一名姓林董事等。而按其中D室現時拍賣開價計，較購入價低達21.7%。

開價低估值逾兩成
拍賣資料顯示，該C室建築/實用面積約602/420方呎，D室建築/實用面積約712/518方呎，而據個別銀行網上估價資料，兩單位分別估價約1,257萬及1,487萬元，即現開價雙雙低出23.6%。拍賣行指兩單位雖相鄰，但尚未打通。

買家印花稅窒礙內地客來港置業意欲，令向來受內地客追捧的九龍站一帶物業樓價造成負面影響，單在本月該區已新增共4伙銀主單位，除上述凱旋門兩伙外，本月初君臨天下2座中層B室銀主盤，亦透過私人拍賣形式推售，開價3,600萬元，惟未獲出價收回；另近日擎天半島6座高層B單位，亦由銀主放售，意向價約1,420萬元。

業主企硬 成交勁縮
有該區代理指出，措施實施前該區內地客比例多達四、五成，目前只餘下一至兩成，以致近月成交嚴重萎縮，但區內放盤業主仍然企硬，「千幾萬貨傾低十幾萬都唔肯」，最後變成銀主盤。

他續稱，日前收到銀行通知放售區內擎天半島銀主盤，現時九龍站屋苑合共有7個銀主放盤，數目為歷來最多。他估計，內地業主向來「愛面子、賭性強、死都要頂住」，相信未來區內銀主盤數量有爆升可能性。

戴德梁行早前預期下半年樓價繼續受壓，尤其睇淡豪宅物業，估計跌約10%。而中原地產日前公布，第二季1,200萬元或以上的一手豪宅，內地個人買家佔整體成交金額約15.8%，按季大跌9.7個百分點，二手佔比例亦由首季10.9%，減少至5.4%，下跌5.5個百分點。



大事將不妙！



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邵問津

溫州客撲水恐掟500伙
太陽報 – 7時前


【太陽報專訊】本港樓市早兩年大收旺場，多得一批來自溫州的買家在新盤市場「煲起」，早年開售的奧運站及西南九龍一帶新盤如海桃灣、帝峯．皇殿及瓏璽等，溫州客都有入貨，估計在港至少持貨高逾500伙；但現今溫州人「缺水」，觸動該批業主神經，開始在港散貨，近期奧運站及西南九龍一帶已出現溫州客損手沽貨個案。


帝峯劈逾200萬沽出
有地產代理指出，早年奧運站及西南九龍一帶推出多個新盤，包括海桃灣、帝峯．皇殿及瓏璽等，深受溫州客追捧，估計連同其他二手屋苑，目前該區屋苑佔約2%以內單位，都由溫州客持有，料涉及單位數量高達數百個，而當中大部分單位均已租出。


據了解，近日市場錄該批溫州業主出貨，本月奧運站錄得約20宗買賣中，料佔至少約2至3宗為溫州客出貨個案；當中包括帝峯．皇殿2座高層戶，減價逾200萬元後，終以1,338萬元沽出，單位約兩年內帳面升值約16%；而市傳由同一批客持有海桃灣2座單位，本月亦以約909萬元轉手，持貨約三年多料連使費只屬平手離場。


名城100伙陸續放售
至於西南九龍瓏璽開售時，亦錄溫州客入市，代理指出，有一批來自溫州買家，當時合共購入該盤約10伙，但早前已透過公司轉讓形式沽出數伙；目前僅餘3至4個單位，大部分「交吉」以賣公司形式放盤，其中6座中高層戶，實用面積約667方呎，叫價約1,550萬元，較購入價高約13%。


另外，大圍名城開售時亦備受溫州客追捧，中原蔡創文指出，估計屋苑佔約2至3%單位由溫州業主持有，涉共近100伙，而大部分單位現已租出，但近日部分租約屆滿後，該批業主亦開始放售單位，其中1期5座北翼中高層戶，一手購入價約700萬元，現時以約770萬元放盤，料仍有議價空間。


事實上，同屋苑部分溫州業主亦急放單位，如二期盛薈3座北翼中高層戶，由溫州業主持貨約兩年多，在急需套現情況下，本月終以約848萬元轉手，單是帳面已蝕逾50萬元。


除了新盤市場外，二○一○年初有溫州客曾經大手掃入長沙灣西九四小龍約10個單位，有區內代理指出，該批買家除於前年沽出一伙後，其餘單位均作收租用途，至現時為止，暫時未見該批單位出現買賣放盤。



大事將不妙！



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邵問津

新地爾巒狠減35% 平絕元朗
信報信報 – 8時前

今年一手供應大幅增加；加上天水圍天榮站流標事件影響，新地（016）昨天公布的元朗爾巒首張156伙價單，平均呎價9268元，較去年推售時劈價35%，亦較二手呎價低10%至15%。該批單位即供付款最高獲8%折扣，折扣後個別單位呎價跌穿7000元，平絕元朗，新地亦重施故伎，為買家提供最高70%稅務回贈，吸引內地客及公司客源入市。有學者表示，今年新盤將排山倒海式推售，發展商必須以減價才能凝聚購買力，是次爾巒劈價相當深，預料已掀起新盤第二波減價潮。

平均呎價低二手15%

元朗爾巒一直盛傳減價推售，昨天終公布首張價單，一如所料，發展商劈價推售首批156伙，平均呎價9268元，大幅低於去年推售的50伙。新公布價單中，10伙曾於去年推售，以1座2樓A室為例，去年價單售價為1880.2萬元，昨天價單已減至1227.6萬元，減幅達35%，其他9伙減幅相若。

除劈價外，新地提供折扣優惠也加碼，即供付款方法再減5%，連同新地會減3%，最高折扣8%，呎價已迫近區內其他新盤如尚悅和溱柏等。未計算印花稅稅務回贈，折扣後平均呎價約8526元，不少單位呎價已跌穿9000元，34伙更低於8000元；其中6B座2樓C室，面積559方呎，折扣後售價不足390萬元，呎價僅6977元，跌破7000元大關，平絕元朗。

新地副董事總經理雷霆表示，昨天公布價單隨即收票，集團推出首批單位一向有較高優惠，首批屬吸引價和「筍價」，售價已低於同區二手市場，冀助換樓客。由於與去年推售單位「貨種」不同，故不能直接比較，預料隨後加推單位將有頗大的加價空間；早前屯門瓏門II短期內售出約1000伙，反映市場換樓需求仍然較大，預計今年將有更多新盤推售，較去年熱鬧，樓市將平穩發展。

補貼稅務 吸內地客

此外，發展商也把客源重新投放在內地及公司客上，除補貼買家高達70%稅務開支，連同買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）回贈稅率及最高折扣8%計算，個別單位最高可扣減23.75%。新地代理助理總經理陳漢麟表示，以5座8樓C室為例，價單售價為745.3萬元，若買家以公司客身份購入，扣除8%折扣後，售價減至685.6萬元；此外，買家在指定日期前成交，亦可獲107.982萬元現金回贈。

其實，元朗屬未來本港其中一個住宅供應庫，差餉物業估價署數據顯示，今年預料有逾2200伙落成，屬全港之冠，即使政府上月公布的152幅改幅用地中，有14幅位於元朗區，可建單位更是分區計全港最多，共4.2萬個。新地在區內未來也有多個住宅發展計劃，除在元朗市中心和東頭德業街一帶外，周邊位置也有多個住宅地盤。

經濟學家關焯照表示，今年新盤將排山倒海式推售；加上天水圍天榮站流標事件影響，若發展商為求沽貨，便須減價推售，以達致貨如輪轉、「急散貨、買平地」之效，爾巒首批單位為數不少，而且劈價幅度亦相當深，相信第二波減價潮已出現，預料二手市場將更死寂。他認為，二手業主若要與新盤競爭，必須減價始有承接力，料短期內二手價將跌5%至7%。




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邵問津

香港W女士：有閒錢…想多買一層樓、買實股或投資產品…意下如何？

邵某覆：港樓就一定不買…今年打死都不買港樓…至於股票第二季悲觀…

暫不妄動…金價調整未完…投資產品今年有騙案…

你自己好小心選擇…可以的話…輕輕買一點點「人民幣」較好…又有 3%利息！

假如有其它問題…請致電「生開閣奇門風水」預約測算流年運勢…

家宅、夫運、財運、買樓吉方、旅行吉方等等…一併算出方向與趨勢…

好作步處安排！
...
邵問津 發表於 2013-4-17 13:38

回覆香港「心急買樓人」：

你好，我是邵師傳，見你有緣，關於買樓一事，贈多你一句！

邵某流年書中明言：

2013年樓價必落，春季，樓價已下調5-10%，後，7、8月再受沖，

明年走向較大調整，這點要好好注意，不宜過早入市。

另，我建議你今年尾可以來算一下2014大流年，看那個月份是否適

合買樓？要買那一區什麼方向最好？要做通盤步處，買個好時機好風水！


以上如此重大預測，希望幫助港人，不受樓苦，不致損失，不買貴樓，

不受地產商家矇蔽，亦請善心，大力通知身邊有緣人，買樓時機未到，

不宜過早，不致損失！

功德無量！
...
邵問津 發表於 2013-4-17 12:40

新地爾巒狠減35% 平絕元朗
信報信報 – 8時前

今年一手供應大幅增加；加上天水圍天榮站流標事件影響，新地 ...
大江魚 發表於 2014-2-11 13:43

爾巒效應 元朗二手減價出貨
經濟日報經濟日報 – 7時前


【經濟日報專訊】元朗爾巒劈價，區內二手市場首當其衝，YOHO MIDTOWN昨減價20萬元沽，尚豪庭亦即時減50萬元放盤；並波及外區細價樓，沙田第一城及牛頭角淘大花園均錄減價成交。

建富物業執行董事冼杜強指出，近年是元朗區新盤供應高峰期，爾巒、尚悅、溱柏有大量新盤排隊推售，即使小業主心態再強，面對發展商的多種優惠搶客，也只能減價求售，相信未來數天會有更多業主面對現實。

冼氏指出，爾巒公布減價重售後，昨日區內已經有不少業主減價，例如尚豪庭1座高層B室，實用面積603平方呎（建築面積790平方呎），業主原本叫價650萬元，昨日下調至600萬元，減價9%。

嘉湖近1成業主減價

另一方面，市場消息透露，元朗YOHO MIDTOWN 2座低層C室，實用面積606平方呎（建築792平方呎），業主原本叫價630萬元，昨日減價22萬元，以608萬元易手，減幅約3%。

至於天水圍區方面，祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指出，嘉湖山莊同樣受衝擊，昨日該公司接觸逾50名業主，當有近1成業主主動減價，減價幅度介乎1%至9%不等。例如麗湖居一個實用面積638平方呎（建築面積815平方呎）的大單位，業主原本叫價380萬元，昨日減至350萬元求售，減幅約8%。蕭氏又謂，由於買方仍在觀望事態發展，故屋苑昨日並沒錄得成交。

淘大高層累減28萬售

至於其他區方面，爾巒兩房折實後400萬元以下有交易，新界區細樓價率先受壓，部分業主即時調低叫價。如沙田第一城兩房單位，屋苑39座高層D室，業主於過去周末以貼市價330萬元放盤，聞爾巒開價後，當晚再多減5萬元，最新叫價325萬元。

該單位叫價，較本月屋苑唯一成交，屋苑37座高層F室的326萬元更平。

買家觀望氣氛濃，牛頭角淘大花園靜市多天後，昨才錄2月份首宗成交。市場指I座高層7室，實用面積377平方呎（建築面積484平方呎），累減28萬元以367萬元成交，較市價平約10多萬元。

西貢匡湖居降9%沽

另一方面，太平洋物業董事劉國輝透露，西貢匡湖居K段雙號洋房，實用面積1,819平方呎，業主原本叫價3,600萬元，惟昨日減價300萬元，以3,300萬元易手，減幅約9%。原業主於98年以1,038萬元購入，持貨16年帳面獲利2,262萬元。




時機已到…港樓敗象明現…時空力量巨大…後面將有大風浪要發生…

好多港人朋友來信…對以上是篇…深感重視…亦不枉邵某去年苦心

勸告港人、學生們…對港樓市慎之又慎！




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邵問津

屯門地冧價沙士後新低
太陽報太陽報 – 8時前

【太陽報專訊】政府瘋狂推地推冧新界地價，繼天水圍輕鐵天榮站上蓋料補地價高企而流標後，未來供應重災區的屯門，亦有兩幅住宅地皮地價直插谷底。區內震寰路以及良德街兩幅限量住宅地，由南豐發展及新地（00016）分別以約4.55億元及4.3億元「執死雞價」投得，每方呎樓面地價僅約2,139及2,571元，大幅低過下限估值約23.6%及8.2%，創二○○三年沙士以來，屯門住宅地呎價新低。

地政總署公布，中央投標委員會授權該署將兩幅屯門限量地批出價最高投標者。兩幅地皮上周同樣收到8份標書，入標財團包括長實（00001）及信置（00083）等主要發展商，其中屯門震寰路與良德街交界限量地，終由南豐以4.55878888億元奪得，至於新地則以4.3億元投得良德街地皮。

新地料總投資額14億
新地副董事總經理雷霆表示，良德街地皮位置好，並鄰近輕鐵站，建築工程不會太複雜，相信可以很快賣樓，項目總投資額約14億元。而南豐發展董事總經理蔡宏興指出，屯門區內分支家庭對優質住宅具需求，集團對項目發展前景非常有信心。

上述震寰路及良德街兩幅限量地，須提供不少於370及290個住宅單位，若用盡可建商業樓面計算，總樓面約21.31萬及16.73萬方呎，以此計算兩地的每方呎樓面地價，分別只約2,139及2,571元，相比市場每方呎最低估值約2,800元，大幅低出約23.6%及8.2%，並創近十二年來區內呎價最低地皮。

較小欖地呎價低70%
事實上，自去年起政府已批出多達9幅屯門區住宅地，撇除剛批出的兩幅限量地，其餘7幅區內地皮成交樓面呎價最少亦錄約3,241元，相比去年十二月批出的屯門小欖冠峰街住宅地約7,119元樓面呎價，是次屯門地呎價更插水多達七成。

理想城市企業估值部主管張聖典認為，是次兩幅地皮均由主要發展商投得，反映近期出價進取的中小型財團已轉趨審慎，相信對未來推出的住宅地或多或少會有影響，地價有機會進一步回落。

財團投地出價審慎
另外，高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，兩地均以低價成交，除了財團出價審慎，亦反映這類非豪宅小型地皮，未必能搶高地價。

至於美聯測量師行林子彬則認為，區內未來有龐大供應，對地價構成壓力，令兩地成交價遜於預期。




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