覆：香港「心急買樓人」一信…

邵問津

好明顯…聰明錢早已經走到美金懷抱囉！

假如美國停QE收銀根…聰明錢會走得仲恐怖！？
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邵問津 發表於 2013-4-12 16:06

香港W女士：有閒錢…想多買一層樓、買實股或投資產品…意下如何？

邵某覆：港樓就一定不買…今年打死都不買港樓…至於股票第二季悲觀…

暫不妄動…金價調整未完…投資產品今年有騙案…

你自己好小心選擇…可以的話…輕輕買一點點「人民幣」較好…又有 3%利息！


假如有其它問題…請致電「生開閣奇門風水」預約測算流年運勢…

家宅、夫運、財運、買樓吉方、旅行吉方等等…一併算出方向與趨勢…

好作步處安排！ ...
邵問津 發表於 2013-4-17 13:38

憂低息快完 業主減價求售
經濟日報經濟日報 – 7時前


【經濟日報專訊】港股大幅波動，加上美國聯儲局退市論，打擊業主持貨信心，有太古城業主即時減50萬元放盤，另天璽銀主盤最新以低於市價15%放售。業界指外圍負面因素，加上低息環境有機會結束，為淡靜的二手樓市增添壓力。

近日二手樓價剛剛止跌回穩，但外圍因素未明朗，本地地產股股價回落，打擊二手業主持貨信心，當中以中價樓市場的業主對股市反應相對敏感，有太古城業主即時減價50萬元放盤。

中原地產副區域營業經理趙鴻運表示，屋苑寧安閣高層B室，實用面積703平方呎（建築面積800平方呎），連租約原以1,000萬元放盤，惟月內港股經歷兩次小股災，昨該業主即調低放盤價50萬元，以950萬元放盤。

業界人士指出，屋苑本月至今暫錄16宗成交，交投仍屬淡靜，相信未來數天會有更多業減價求售。

事實上港股連日表現疲弱，有投資者割價減磅出貨。中原地產首席分區營業經理林龍南指出，北角僑興大廈中層A2室，實用面積544平方呎，原業主為區內持重貨投資者，日前減價50萬元，以550萬元沽出。

根據資料顯示，是次屬該投資者過去一年來首次沽貨，對上一次沽貨為去年5月份，以413.8萬元沽出明威大廈單位。

嘉湖3房 成交價跌穿300萬

另嘉湖山莊麗湖居3房成交價跌穿300萬元，祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指，麗湖居5座中層D室，實用面積544平方呎（建築面積709平方呎），單位最高叫價達320萬元，至日前買家向業主還價，即時以296萬元沽貨。其次，受市況影響，樂湖居5座中層E室兩房單位，業主昨調低叫價7萬元，以273萬元放盤。

除了小業主看淡後市外，銀行對股市波動反應也頗敏感。市場人士透露，九龍站天璽星鑽璽高層C室，實用面積504平方呎，昨日由銀主身份放盤，叫價以1,760萬元放盤，低於市價約15%。

施永青：政府不出招都會調整

事實上，港股連日來不斷下滑，加上美國聯儲局退市論，為二手樓市增添不明朗因素。中原集團創辦人施永青於電台節目上表示，息口回升、租金回報降低時，即使政府不作任何措施，樓市都會調整。

麥格理資本證券董事總經理吳嘉俊認為，股市下跌，在財富效應下對樓市決定有影響，低息環境亦有機會改變，加上政府認為樓價大跌影響亦不大，市場情緒開始轉向以下跌為主導，無論投資者或者用家亦會減慢入市。



港人迷思…一定要買樓？尾班車都要沖上車？

樓市一定要看時機…時機注定一切…港樓將如何？

請慢慢觀察囉！




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邵問津

全港一手樓周六僅銷1伙 今年最差 中原料短期續不振
明報明報 – 16時前


    市場成交氣氛慘淡，即使是全新推售的何文田豪宅DUNBAR PLACE，昨午在太古城中心3座的售樓處外，睇樓客人並不多。（林可為攝）查看相片

    市場成交氣氛慘淡，即使是全新推售的何文田豪宅DUNBAR PLACE，昨午在太古城中心3座的售樓處外，睇樓客人並不多。（林可為攝）

【明報專訊】雖然金管局總裁陳德霖預警香港有經濟過熱之嫌，但在港府多項辣招、《一手住宅物業銷售條例》（一手新例）雙重夾擊下，新盤成交市况猶如進入「冰封」狀態。繼本月一日新盤市場創出只錄兩宗成交的「五一」假期新低紀錄後，昨日截至晚上8時，全港一手樓盤竟然僅錄1宗成交，銷售表現是今年迄今最差的周六（見圖）；比對上周六（27日）發展商趁一手新例生效前，積極清貨並錄得40宗成交，劇跌近98％。

目前可在市場繼續進行銷售的新樓盤，依然僅得太古地產（1972）何文田13個月樓花DUNBAR PLACE，以及香港小輪（0050）發展、但由恒地（0012）負責銷售的粉嶺17個月樓花逸峯。

逸峯低層實呎8912元沽出

昨日截至晚上7時，DUNBAR PLACE和逸峯都未聞成交，相關發展商亦沒披露銷售情况。直到晚上近8時才出現「零的突破」，市場消息指沽出單位，為逸峯第3座6樓向沙頭角公路方向的B室，實用面積510方呎，作價454.5萬元、呎價8912元。

事實上，就記者昨午在DUNBAR PLACE設於太古城中心3座的售樓處所見，排隊睇樓的準買家和代理，數量寥寥可數；此現象對一個開售僅5天、由名牌地產商發展的全新豪宅來說，是甚為罕見的，亦可引證當今樓市氣氛的淡靜。

春節時期銷情差 仍錄雙位數

本報統計，今年新盤銷售表現最差的周六，為2月9日農曆龍年大除夕，當時全港被濃厚新春假期氣氛影響，惟即使差勁亦錄11宗成交。

相反，今年銷情最旺場的周六，為年初的1月19日，正值特首梁振英公布任內首份施政報告後，被市場解讀為港府沒有再在樓市落重藥，加上元朗上車盤尚悅受年輕置業客歡迎而熱賣，令當日一手市場共錄得125宗成交。

中原：銷情料第3季才見改善

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑形容，現時一、二手樓市都是「一潭死水」；而在新出台的一手新例嚴密監控下，陳預計發展商會暫時放慢推盤步伐，短期樓市氣氛將持續不振，估計待第3季才見起色。




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邵問津

波斯富街舖王劈租四成 新辣招效應 先施190萬承租
明報明報 – 15時前


【明報專訊】近期高檔消費品市場有倒退情况，加上新辣招效應，核心舖租亦受影響，去年5月由內地建築商劉軍斥資11.42億元購入的銅鑼灣波斯富街前泉章居舖王，總樓面涉逾2.3萬方呎，一直以意向租金約500萬元放租，但接近一年都未能租出，昨日代理消息指，該舖其中1樓及2樓連地下入口，面積約2.1萬方呎，近日獲先施百貨(HKSE:0244.HK - 新聞 - 公司資料)以約190萬元租用，呎租約90元。至於面積約2686方呎的地下A及B號舖，現以約100萬元初步洽詢，若成功租出，整個巨舖的租金亦較早前叫租大減約42%，租金回報僅約2.5厘。

銅鑼灣波斯富街寶榮大樓地下A及B號舖連1及2樓，原本是有約40年歷史的客家菜館泉章居舊舖，去年5月由禹銘或有關人士以11.42億元售予劉軍，雖然是全港成交額最貴的舖王，但業主原先叫租高達500萬元，令租客卻步，其後政府辣招延伸至工商舖，原本熾熱的舖市逆轉，令舖位已空置接近一年，至最近才大幅減價逾4成，將其中1及2樓連入口租予先施百貨，本報昨日就上述租賃事宜向先施致電查詢，惟截稿前未有回覆。

國際時裝品牌打退堂鼓

據悉，出招前曾有國際時裝品牌，以月租近400萬元洽租該舖1、2樓及地下部分，惟當時市况尚未轉差，因出價未達業主意向而告吹，其後亦一度傳出業主有意將巨舖拆細為200個劏舖出售，後來1及2樓終獲租客承租，而地舖亦獲租客以約100萬元初步洽詢。

地舖100萬獲洽租

老牌百貨先施因中環南豐大廈約6萬方呎的租約即將期滿，近月積極物色舖位，包括以約600萬元月租，租用旺角瓊華中心1至3樓，面積約3萬方呎。另亦以月租約120萬元，租用上環李寶椿大廈地下部分舖位，面積約1.2萬方呎。

首都廣場370萬蝕讓摩出

此外，今年初由「劏舖老手」尹柏權拆售的尖沙嘴首都廣場，其中1樓一個雙號舖，面積約66方呎，近日以約370萬元蝕讓摩出(成交前轉讓)。

土地註冊處顯示，業主今年1月以約402.6萬元購入，持貨約兩個多月摩出，帳面蝕約32.6萬元或8%。另資料顯示，銅鑼灣堅拿道東25號1樓，以約1400萬元易手，買家公司董事為陳慧苓，與金朝陽（0878）執行董事同名，料為該公司收購。

另恒地(HKSE:0012.HK - 新聞 - 公司資料)旗下黃竹坑商廈樓花環匯廣場，昨日加推22樓價單，定價約8857.6萬元，實用呎價約11,146元，較早前推出的23樓呎價加價約2.5%，市場料已獲準買家預留。




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邵問津

業主驚辣招 買樓2月損手離場 205萬買兆禧苑 付額印輸38萬
明報明報 – 8時前


【明報專訊】政府連番出招壓市，負面情緒充斥市場。有業主於今年2月新辣招前，在毋須按揭，並以一筆過付款購入屯門兆禧苑E座高層5室，但持貨僅兩個月，終被新辣招威力震走，業主「腳軟」寧願支付20%額外印花稅（約41.6萬元）離場，樓價雖微賺3.17萬，實際虧蝕約38.43萬元。隨着業主進一步擴大減價，本月首兩天已有多個大型屋苑相繼「開齋」，交投似有加快迹象。

樓市氣氛持續低迷，部分「驚青」業主陸續減價沽貨。屯門兆禧苑E座高層5室業主，今年2月斥資204.8萬元（自由市場價）購入，打算作自住。惟近期市况不景，負面消息籠罩市場，業主擔心未來樓價大跌，寧願支付20%額外印花稅（約41.6萬元）也要盡快離場。

若出租仍可達4厘回報

中原分行市務經理陳漢文指出，單位實用面積338呎（建築462方呎），望少海景。業主原叫價220萬元，後來減價12萬至208萬元沽出，低同類市價約5%，實呎約6154元（建呎4502元）。賣方支付額印，實際虧蝕38.43萬元或19%。陳續指出，上述單位獲外區上車客「即睇即買」成交。假如賣方把上述單位出租，料月租約7000至7500元，租金回報率約4厘。

太古城開齋 連天台戶1000萬沽

市場觀望氣氛濃厚，不少業主減價3%至8%吸客，五月首兩天已有多個大型屋苑相繼「開齋」，交投有轉活迹象，太古城怡山閣高層E室連天台特色戶亦以1000萬元易手，成交價較「新辣招」出台時低約3%。中原副區域營業經理張光耀稱，單位實用689呎（建築788方呎），望開揚山景，實呎14,514元（建呎價12,690元）。賣方於1999年以330萬元入市上址，帳面獲利670萬元，單位升值約2倍。

第一城首日連錄兩宗

沙田第一城5月首日連錄2宗成交。中原高級區域營業經理黎宗文表示，其中包括24座低層D室，與凶宅戶同層，實用面積326呎（建築395呎），成交價288萬元，低市價約7%，實呎8834元（建築7291元）。

綠楊新邨97貨 同類新高

荃灣綠楊新邨A座高層03室做價及呎價均創同類新高。中原副分區營業經理陳忠燕表示，單位實用面積451方呎（建築518方呎），昨日以435萬元易手，實呎9645元（建呎8398元）。陳又指出，對上一次同類新高價為L座高層02室，成交價425萬元。賣方於1997年10月以346.5萬元入市，帳面獲利88.5萬元或升值26%。




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邵問津

香港W女士：有閒錢…想多買一層樓、買實股或投資產品…意下如何？

邵某覆：港樓就一定不買…今年打死都不買港樓… ...
邵問津 發表於 2013-4-17 13:38

新辣招兩月 大單位估價跌一成 十大屋苑估價 海怡瀉142萬
明報明報 – 8時前


【明報專訊】今年2月22日政府公布的新辣招，包括再收緊按揭成數及雙倍印花稅，令本已積弱的中上價大單位樓價更為受壓。新辣招至今出台滿兩個月，本報追蹤三大銀行對十大屋苑的估價走勢，發現銀行對大單位估價轉趨保守，其中鴨脷洲海怡半島一個四房戶，匯豐最新估價，由兩個月前的1426萬元，大跌至1284萬元，蒸發142萬元，估值急挫一成，重返去年8月估值水平。另上車樂園的天水圍嘉湖山莊，兩房上車戶的估值亦急跌5.3％，為十大屋苑兩房戶跌幅之冠。

綜觀三大銀行，包括匯豐、恒生及中銀，十大屋苑的估價普遍跌逾3％，個別大單位調整幅度更介乎6％至10％。按匯豐最新估價，鴨脷洲海怡半島10座高層F室，屬4房海景戶，實用889方呎（建築1100方呎），3月初時高達1426萬元，至今已大跌142萬元或10％，最新估值僅1284萬，實用呎價1.44萬元（建築呎價1.17萬元），重返去年8月估值水平。

恒生亦將相同單位估價調低5.6％至1350萬元。

翻查紀錄，同座高層單位上月曾以1273萬元沽出，估價貼近市場成交價，反映銀行取態更加謹慎。

新都城大單位 估值重返去年底

將軍澳新都城3房大單位估價亦跌一成，上述2期5座高層C室，實用644方呎（建築904呎），3房間隔。匯豐及恒生估價齊齊跌穿800萬元，其中匯豐由此前846萬降至761萬元，實呎1.18萬元（建呎8418元），更是重回去年12月底水平，恒生最新估價則為790萬元。

嘉湖山莊細單位跌逾5%

另外，沙田第一城6座高層B室，實用819方呎（建築980方呎），出招後匯豐估價由3月初的926萬元，降至845萬元，實呎1.03萬元（建呎8622元），重返今年初水平。

雖然大單位跌幅較大，但細價上車盤亦不能倖免，其中以天水圍嘉湖山莊估值跌幅最勁。

太古城複式估值 僅減2％

賞湖居2座中層F室兩房戶，實用449方呎（建築576方呎），匯豐最新估值為248萬，實呎5523元（建築4306元），較兩個月前262萬元回調約5％，重返今年初水平。

不過，有樓市探熱針之稱的太古城，估值仍然硬淨。以春櫻閣頂層複式連天台戶為例，實用1292方呎（建築1408方呎），享海景，匯豐對該單位最新估價為2916萬元，只微降2％；恒生估值更不變，維持2790萬元。




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