覆：香港「心急買樓人」一信…

邵問津

回覆香港「心急買樓人」：


你好，我是邵師傳，見你有緣，關於買樓一事，贈多你一句！


邵某流年書中明言：

2013年樓價必落，春季，樓價已下調5-10%，後，7、8月再受沖，

明年走向較大調整，這點要好好注意，不宜過早入市。


另，我建議你今年尾可以來算一下2014大流年，看那個月份是否適

合買樓？要買那一區什麼方向最好？要做通盤步處，買個好時機好風水！


以上如此重大預測，希望幫助港人，不受樓苦，不致損失，不買貴樓，

不受地產商家矇蔽，亦請善心，大力通知身邊有緣人，買樓時機未到，

不宜過早，不致損失！


功德無量！


保持聯絡，bye！






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邵問津

今，果然風雨飄搖，吾心難過啊！

邵問津

邵某擔心，已入樓市迷局的朋友啊！






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邵問津

好明顯…聰明錢早已經走到美金懷抱囉！

假如美國停QE收銀根…聰明錢會走得仲恐怖！？
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邵問津 發表於 2013-4-12 16:06

香港W女士：有閒錢…想多買一層樓、買實股或投資產品…意下如何？

邵某覆：港樓就一定不買…今年打死都不買港樓…至於股票第二季悲觀…

暫不妄動…金價調整未完…投資產品今年有騙案…

你自己好小心選擇…可以的話…輕輕買一點點「人民幣」較好…又有 3%利息！


假如有其它問題…請致電「生開閣奇門風水」預約測算流年運勢…

家宅、夫運、財運、買樓吉方、旅行吉方等等…一併算出方向與趨勢…

好作步處安排！ ...
邵問津 發表於 2013-4-17 13:38

二手減幅增 太古城減214萬成交
晴報晴報 – 8時前


【晴報專訊】鄰近復活節假期，市場預期發展商將會推出大量新盤應市，二手市場持續受壓，業主紛紛加大減幅，其中有太古城業主，三個月內累減214萬終易手。

港島區藍籌屋苑業主擴大減幅，日前太古城元宮閣有放盤減逾200萬元易手。區內代理表示，元宮閣高層D室，實用面積702呎，年初以約1,100萬元放盤，三個多月累減214萬至886萬元易手，實用呎價12,621元。

原業主於87年以約88.5萬元購入上址，物業現升值約9倍。本月至今太古城暫錄7宗成交，3房佔6宗。

嘉麟閣80萬蝕讓

另外，鰂魚涌二手交投沉寂一段時間後，近日區內業主態度終見放軟，議價空間逐漸擴闊，刺激買家入市意慾。其中南豐新邨9座中層E室，實用面積516呎，建築面積627呎，三房間隔。由於上手業主急於套現，故由最初開價630萬元降價至550萬元放盤，迅即吸引三組買家爭奪，單位最終以545萬元成交，減幅達13％，實用呎價10,562元。

南豐新邨本月迄今已錄5宗成交，表現不俗。現時屋苑平均實用呎價約10,682元，呎價按月回落逾8％。

除減價盤外，各區更出現減價蝕讓，淺水灣嘉麟閣2座低層B室，實用面積1,390呎，建築1,780呎，單位本來叫價近3,600萬元放盤，剛減至3,300萬元易手，減幅近8.3％，實用呎價23,700元，建築呎價逾18,500萬元。

據了解，原業主為外籍人士，在2011年斥資3,180萬元購入單位，帳面雖賺約120萬元，但連同交易成本等，實際上需損手約80萬元。




當初…2012年尾被邵某苦心勸阻不宜買港樓的本地

朋友們…最近紛紛來答謝邵某…她們笑對言之…

正所謂：路遙知馬力，日久見人心。今日終見樓市

確定下行…亦証明邵師當日苦心…吾皆信矣！服矣！

除來包利事答謝外…更要求算一算何時適合買樓安居…

時間…我是心中早有數囉！




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邵問津

YOHO Midtown優質戶 累減120萬沽
晴報晴報 – 9時前


【晴報專訊】元朗區新盤低價促銷，進一步推低區內二手樓價，其中入伙僅三年半的YOHO Midtown，由於業主大幅減價沽貨，劈價120萬，令成交價重回2012年水平。

據區內代理表示，YOHO Midtown 1座低層C室，實用面積972呎，建築面積1,251呎，屬於屋苑最優質的單位，業主早於2012年開始放盤，當時叫價850萬元，及後因應市況不斷反價，去年底仍叫價950萬元，至上月爾巒大幅減價發售後，該業主開始減價最終前日以830萬元沽出，累積減價120萬元，減幅約13％。

代理指單位屬屋苑最優質單位，一向甚少放盤，現時業主普遍叫價逾千萬元，而同座同類單位去年造價近950萬元，造價830萬元則重回2012年水平。

區內交投旺 減幅約5％

除上述單位，近期區內屢錄得減價成交，包括上周的Yoho Town兩房戶，實用面積463呎，議價23萬元後，以筍價約427萬元獲承接；而昨日成交的原築1座高層E室，實用面積449呎，議價15萬元，最終以約365萬元成交。議價幅度均約5％。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，隨着雙辣招於二月份正式通過後，加上有新盤減價發售，部分業主願意減價沽售，購買力亦見釋放，近期二手住宅市況表現略為回暖，交投亦見改善。若然情況得以持續的話，相信下季二手住宅註冊量有機會由首季低位有所反彈。








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邵問津

太古城海景戶 劈價230萬沽
晴報晴報 – 2014年3月6日星期四上午6:46


【晴報專訊】近期二手交投低迷，加上新盤優惠給予業主壓力，令優質盤紛紛降價求售；其中老牌藍籌太古城，不少業主見單位放售多時未能沽出，均減價吸引買家。本月屋苑暫錄六宗成交，實用均呎降至12,000元，更有海景套三房大幅劈價230萬終易手。

利嘉閣地產王牌屋苑太古、康怡區分區董事黃龍智指出，踏入三月，太古城交投轉頻，屋苑日前單日更三度錄得買賣（見附表），令累積成交量攀升至六宗，數量較上月同期僅一宗激增五倍；然而，鑑於今月悉數成交均由業主減價促成，屋苑平均實用呎價按月下跌1.3％至約12,044元，平均建築呎價，則按月下跌2.6％至約10,591元。

另外，另一優質海景戶放售一年未能沽出，故業主降價近18％求售，日前終易手。該單位是春櫻閣中層C室，實用面積897呎，建築面積983呎，採三房套房間隔，坐向東南，望單邊海景，屬優質單位。

上址原業主於去年二月中放盤時態度進取，當時開價1,300萬元。及後受雙辣招影響，各區二手交投均受重創，加上新盤接連減價推售，令二手成交幾近冰封，原業主放盤一年見單位仍然未獲承接，終回歸現實，大幅劈價230萬元，減幅高達18％。單位最終以1,070萬元易手，折合實用呎價11,929元，回歸市場價水平。

高安閣580呎 低市價3％沽出

另外，同屋苑的高安閣中層E室同樣為減價成交，降幅約6％。該單位實用及建築面積分別為580及675呎，原業主去年底仍開價約730萬元放售物業，其後受市況影響而逐步調整，最終減至693萬元易手，減幅約6％，成交價更低市價約3％，單位的實用及建築呎價分別約11,948及10,267元。

代理表示，現時不少二手放盤均提高議價幅度，雖然老牌藍籌屋苑叫價一向硬凈，但面對發展商大推優惠，令業主不得減價放售，相信降價成交將會陸續出現。



如今市區核心地帶已出現缺口…港樓大跌之日恐怕不遠矣！





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邵問津

割價效應 二手樓價全綫挫
經濟日報 – 5時前


【經濟日報專訊】爾巒減價加上屯門地皮低價批出，不利消息籠罩新界區，元朗原築套3房戶低於500萬元沽，創一年新低，更波及市區龍頭屋苑，鰂魚涌太古城3房戶減價1成沽。

新界樓市連環受不利消息衝擊，業主心態明顯轉弱，成交價屢破支持位，元朗原築套3房戶，最新造價跌穿500萬元，屬屋苑近一年首宗造價跌穿500萬元的3房戶，造價較去年高位回落逾20萬元。市場消息指出，原築1座高層C室，實用面積651平方呎（建築面積852平方呎），屬套3房間隔，日前累減22萬元以498萬元沽出，造價較去年8月份，同座同室較低層單位的521萬元，平約23萬元。

粉嶺中心低層 減20萬售

爾巒減價後上水、粉嶺區二手小業主紛紛減價求售，中原地產高級區域營業經理藍浩然透露，昨日區內連錄兩宗跌穿300萬元的兩房成交個案。其中，粉嶺中心G座低層5室，實用面積368平方呎，業主原本叫價300萬元，由於業主在外區已經購入換樓物業，故大幅減價20萬元，以280萬元售出單位，減幅約6.6%。藍浩然指出，區內小業主議價空間開始擴大，現時區內有約20餘個兩房單位叫價低於300萬元，是近半年供應最多。

祥益地產高級營業經理黃振文透露，近兩天屯門區錄得多宗減價成交個案，其中倚嶺南庭中層K室，實用面積587平方呎（建築面積803平方呎），業主上月底仍叫價340萬元，爾巒大幅減價後，業主跟隨減至330萬，昨日有買家出價洽購時，再減5萬元，以325萬元易手，累積減幅4.4%，實用面積呎價5,537元，屬於低市價約5%。

另外，市場消息透露，上水ST. Andrew Place C型單號屋，實用面積3,344平方呎（建築面積4,848平方呎），業主原本叫價6,600萬，近日大幅減價700萬，以5,900萬易手，實用面積呎價1.76萬元。

業主持價心態轉弱，天水圍嘉湖山莊連天台戶，叫價兩天累減30萬元。祥益地產分行主管謝利官透露，該單位於樂湖居屬3房間隔，由收租客持有已交吉，以430萬元放盤，兩日累減約7%，把叫價調整至400萬元水平。

太古城景天閣 950萬沽

不利消息亦波及市區屋苑，鰂魚涌太古城景天閣低層E室，實用面積715平方呎3房戶，用作收租的業主自去年7月份放盤，近日終願意累減100萬元，以950萬元沽出減幅近1成。另外，市場指德福花園O座低層4室，累減60萬元以420萬元低市價沽出，屬地下及頂樓戶外，是近日市場上造價最平單位。

此外，據土地註冊處資料顯示，西南九龍帝峯‧皇殿3座高層B室單位，上月底以2,150萬元售出，比單位原業主2011年購入價2,368萬元低9%，帳面蝕讓218萬元，新買家登記為WANG , XIAOFEN。EPRC經濟地產資料庫顯示，單位實用面積約1,127平方呎，實用呎價約1.9萬元。

另市傳北角上林1座低層B室剛以1,688萬元售出，比業主2011年購入價1,555萬元高出近9%，帳面獲利約133萬元。單位實用面積約788平方呎，實用呎價約2.14萬元。




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邵問津

屯門地冧價沙士後新低
太陽報太陽報 – 8時前

【太陽報專訊】政府瘋狂推地推冧新界地價，繼天水圍輕鐵天榮站上蓋料補地價高企而流標後，未來供應重災區的屯門，亦有兩幅住宅地皮地價直插谷底。區內震寰路以及良德街兩幅限量住宅地，由南豐發展及新地（00016）分別以約4.55億元及4.3億元「執死雞價」投得，每方呎樓面地價僅約2,139及2,571元，大幅低過下限估值約23.6%及8.2%，創二○○三年沙士以來，屯門住宅地呎價新低。

地政總署公布，中央投標委員會授權該署將兩幅屯門限量地批出價最高投標者。兩幅地皮上周同樣收到8份標書，入標財團包括長實（00001）及信置（00083）等主要發展商，其中屯門震寰路與良德街交界限量地，終由南豐以4.55878888億元奪得，至於新地則以4.3億元投得良德街地皮。

新地料總投資額14億
新地副董事總經理雷霆表示，良德街地皮位置好，並鄰近輕鐵站，建築工程不會太複雜，相信可以很快賣樓，項目總投資額約14億元。而南豐發展董事總經理蔡宏興指出，屯門區內分支家庭對優質住宅具需求，集團對項目發展前景非常有信心。

上述震寰路及良德街兩幅限量地，須提供不少於370及290個住宅單位，若用盡可建商業樓面計算，總樓面約21.31萬及16.73萬方呎，以此計算兩地的每方呎樓面地價，分別只約2,139及2,571元，相比市場每方呎最低估值約2,800元，大幅低出約23.6%及8.2%，並創近十二年來區內呎價最低地皮。

較小欖地呎價低70%
事實上，自去年起政府已批出多達9幅屯門區住宅地，撇除剛批出的兩幅限量地，其餘7幅區內地皮成交樓面呎價最少亦錄約3,241元，相比去年十二月批出的屯門小欖冠峰街住宅地約7,119元樓面呎價，是次屯門地呎價更插水多達七成。

理想城市企業估值部主管張聖典認為，是次兩幅地皮均由主要發展商投得，反映近期出價進取的中小型財團已轉趨審慎，相信對未來推出的住宅地或多或少會有影響，地價有機會進一步回落。

財團投地出價審慎
另外，高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，兩地均以低價成交，除了財團出價審慎，亦反映這類非豪宅小型地皮，未必能搶高地價。

至於美聯測量師行林子彬則認為，區內未來有龐大供應，對地價構成壓力，令兩地成交價遜於預期。




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邵問津

回覆香港「心急買樓人」：

你好，我是邵師傳，見你有緣，關於買樓一事，贈多你一句！

邵某流年書中明言：

2013年樓價必落，春季，樓價已下調5-10%，後，7、8月再受沖，

明年走向較大調整，這點要好好注意，不宜過早入市。

另，我建議你今年尾可以來算一下2014大流年，看那個月份是否適

合買樓？要買那一區什麼方向最好？要做通盤步處，買個好時機好風水！


以上如此重大預測，希望幫助港人，不受樓苦，不致損失，不買貴樓，

不受地產商家矇蔽，亦請善心，大力通知身邊有緣人，買樓時機未到，

不宜過早，不致損失！

功德無量！
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邵問津 發表於 2013-4-17 12:40

新地爾巒狠減35% 平絕元朗
信報信報 – 8時前

今年一手供應大幅增加；加上天水圍天榮站流標事件影響，新地 ...
大江魚 發表於 2014-2-11 13:43

爾巒效應 元朗二手減價出貨
經濟日報經濟日報 – 7時前


【經濟日報專訊】元朗爾巒劈價，區內二手市場首當其衝，YOHO MIDTOWN昨減價20萬元沽，尚豪庭亦即時減50萬元放盤；並波及外區細價樓，沙田第一城及牛頭角淘大花園均錄減價成交。

建富物業執行董事冼杜強指出，近年是元朗區新盤供應高峰期，爾巒、尚悅、溱柏有大量新盤排隊推售，即使小業主心態再強，面對發展商的多種優惠搶客，也只能減價求售，相信未來數天會有更多業主面對現實。

冼氏指出，爾巒公布減價重售後，昨日區內已經有不少業主減價，例如尚豪庭1座高層B室，實用面積603平方呎（建築面積790平方呎），業主原本叫價650萬元，昨日下調至600萬元，減價9%。

嘉湖近1成業主減價

另一方面，市場消息透露，元朗YOHO MIDTOWN 2座低層C室，實用面積606平方呎（建築792平方呎），業主原本叫價630萬元，昨日減價22萬元，以608萬元易手，減幅約3%。

至於天水圍區方面，祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指出，嘉湖山莊同樣受衝擊，昨日該公司接觸逾50名業主，當有近1成業主主動減價，減價幅度介乎1%至9%不等。例如麗湖居一個實用面積638平方呎（建築面積815平方呎）的大單位，業主原本叫價380萬元，昨日減至350萬元求售，減幅約8%。蕭氏又謂，由於買方仍在觀望事態發展，故屋苑昨日並沒錄得成交。

淘大高層累減28萬售

至於其他區方面，爾巒兩房折實後400萬元以下有交易，新界區細樓價率先受壓，部分業主即時調低叫價。如沙田第一城兩房單位，屋苑39座高層D室，業主於過去周末以貼市價330萬元放盤，聞爾巒開價後，當晚再多減5萬元，最新叫價325萬元。

該單位叫價，較本月屋苑唯一成交，屋苑37座高層F室的326萬元更平。

買家觀望氣氛濃，牛頭角淘大花園靜市多天後，昨才錄2月份首宗成交。市場指I座高層7室，實用面積377平方呎（建築面積484平方呎），累減28萬元以367萬元成交，較市價平約10多萬元。

西貢匡湖居降9%沽

另一方面，太平洋物業董事劉國輝透露，西貢匡湖居K段雙號洋房，實用面積1,819平方呎，業主原本叫價3,600萬元，惟昨日減價300萬元，以3,300萬元易手，減幅約9%。原業主於98年以1,038萬元購入，持貨16年帳面獲利2,262萬元。




時機已到…港樓敗象明現…時空力量巨大…後面將有大風浪要發生…

好多港人朋友來信…對以上是篇…深感重視…亦不枉邵某去年苦心

勸告港人、學生們…對港樓市慎之又慎！




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大江魚

新地爾巒狠減35% 平絕元朗
信報信報 – 8時前

今年一手供應大幅增加；加上天水圍天榮站流標事件影響，新地（016）昨天公布的元朗爾巒首張156伙價單，平均呎價9268元，較去年推售時劈價35%，亦較二手呎價低10%至15%。該批單位即供付款最高獲8%折扣，折扣後個別單位呎價跌穿7000元，平絕元朗，新地亦重施故伎，為買家提供最高70%稅務回贈，吸引內地客及公司客源入市。有學者表示，今年新盤將排山倒海式推售，發展商必須以減價才能凝聚購買力，是次爾巒劈價相當深，預料已掀起新盤第二波減價潮。

平均呎價低二手15%

元朗爾巒一直盛傳減價推售，昨天終公布首張價單，一如所料，發展商劈價推售首批156伙，平均呎價9268元，大幅低於去年推售的50伙。新公布價單中，10伙曾於去年推售，以1座2樓A室為例，去年價單售價為1880.2萬元，昨天價單已減至1227.6萬元，減幅達35%，其他9伙減幅相若。

除劈價外，新地提供折扣優惠也加碼，即供付款方法再減5%，連同新地會減3%，最高折扣8%，呎價已迫近區內其他新盤如尚悅和溱柏等。未計算印花稅稅務回贈，折扣後平均呎價約8526元，不少單位呎價已跌穿9000元，34伙更低於8000元；其中6B座2樓C室，面積559方呎，折扣後售價不足390萬元，呎價僅6977元，跌破7000元大關，平絕元朗。

新地副董事總經理雷霆表示，昨天公布價單隨即收票，集團推出首批單位一向有較高優惠，首批屬吸引價和「筍價」，售價已低於同區二手市場，冀助換樓客。由於與去年推售單位「貨種」不同，故不能直接比較，預料隨後加推單位將有頗大的加價空間；早前屯門瓏門II短期內售出約1000伙，反映市場換樓需求仍然較大，預計今年將有更多新盤推售，較去年熱鬧，樓市將平穩發展。

補貼稅務 吸內地客

此外，發展商也把客源重新投放在內地及公司客上，除補貼買家高達70%稅務開支，連同買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）回贈稅率及最高折扣8%計算，個別單位最高可扣減23.75%。新地代理助理總經理陳漢麟表示，以5座8樓C室為例，價單售價為745.3萬元，若買家以公司客身份購入，扣除8%折扣後，售價減至685.6萬元；此外，買家在指定日期前成交，亦可獲107.982萬元現金回贈。

其實，元朗屬未來本港其中一個住宅供應庫，差餉物業估價署數據顯示，今年預料有逾2200伙落成，屬全港之冠，即使政府上月公布的152幅改幅用地中，有14幅位於元朗區，可建單位更是分區計全港最多，共4.2萬個。新地在區內未來也有多個住宅發展計劃，除在元朗市中心和東頭德業街一帶外，周邊位置也有多個住宅地盤。

經濟學家關焯照表示，今年新盤將排山倒海式推售；加上天水圍天榮站流標事件影響，若發展商為求沽貨，便須減價推售，以達致貨如輪轉、「急散貨、買平地」之效，爾巒首批單位為數不少，而且劈價幅度亦相當深，相信第二波減價潮已出現，預料二手市場將更死寂。他認為，二手業主若要與新盤競爭，必須減價始有承接力，料短期內二手價將跌5%至7%。




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邵問津

黃大仙「現崇山」2房 蝕30萬離場
經濟日報經濟日報 – 6時前


【經濟日報專訊】半新盤持續受壓，黃大仙現崇山2房戶蝕逾30萬元離場；另本月東涌二手開齋，藍天海岸有單位以652萬元沽，屬同類本年新低。

市場消息指，現崇山3A座高層D單位，實用面積567平方呎（建築736平方呎），屬2房間隔，於10月份放盤時開價890萬元，惟兩度減價近92萬元，終以798萬元易手，實用呎價為14,074元，略低市價。

一號銀海高層 呎售3.3萬

據悉，上址原業主於2011年以792萬購入，現趁額外印花稅剛鬆綁即轉手，持貨兩年，帳面僅微賺6萬元，若扣除佣金雜費等，料實際需蝕讓30餘萬元。

市場消息透露，奧運站一號銀海8座高層A室，實用面積1,361平方呎（建築面積1,900平方呎）連私家天台及泳池，剛以公司轉讓形式易手，成交價約4,500萬元，實用面積呎價3.3萬元。原業主於2010年中以約3,850萬元購入，是次易手帳面獲利650萬元。

新盤搶客，東涌藍天海岸低市價沽，成本月區內首宗二手成交，中原地產營業經理曹嘉華指，藍天海岸6座高層A室，實用面積771平方呎，累減28萬元以652萬元沽，屬同類單位近日造價新低，

另市傳大角咀帝柏海灣3座頂層相連戶，以2,060萬元沽出，單位實用面積1,103平方呎，實用呎價約1.87萬元。另美孚新邨亦錄大幅減價成交個案，屋苑4期百老匯街69號低層A室，實用面積870平方呎，減價80萬元以700萬元成交，實用呎價8,046元屬較低水平。




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邵問津

大家樂研開通宵殺出重圍
星島日報 – 5時前


(綜合報道)(星島日報報道)消費市道吹冷風，本地餐飲公司紛紛出招應對，這邊廂大家樂（341）有意研究24小時營業，大家樂有份投資的稻香（573）則開展拉麵及Cafe業務，下半年首間拉麵及cafe店鋪將分別在九龍灣淘大商場及荃灣開業，本月又推出「雞煲」消夜優惠。

　　大家樂首席執行官羅開光表示，曾經研究過24小時營業，只要「顧客有需要、市場有空間，肯定會去做」。他指，通宵營業唯有街鋪才能做，目前大家樂店鋪中，有兩成是街鋪，又指通宵營業能夠攤薄租金成本，吸引更多客流。根據大家樂網站資料，除機場分店是通宵營業之外，以旺角友誠商業中心分店的營業時間最長，至晚上11時30分。

　　同屬快餐行業的翠華（1314），現時在港經營7家24小時營業店鋪，分別在中環、銅鑼灣、旺角、佐敦和荃灣。

　　現時通宵經營的還有位於銅鑼灣的一蘭拉麵。翠華行政總裁駱國安認為，「生意各有各做」，公司考慮不同因素，如地區、市場需求等，決定是否24小時經營，不便評論同行的經營策略，增加24小時經營的店鋪並非其拉動生意的目標。

　　稻香與日本Nagasaki Champion在本港合作推出日本拉麵店RingerHut，公司財務總監曾穎嘉表示，將以合資公司經營，稻香持合資公司51%股權，預期首間拉麵店投資數百萬。行政總裁梁耀進稱，本港市民可能對RingerHut不太熟悉，但它在日本本土有逾500家店。

　　梁耀進指，與現時本地熱推的北海道及九州博多風味不同，RingerHut是長崎風味，以海鮮雜菜為湯底，主打健康菜式和年輕人市場，首間拉麵店將於10月中在淘大商場開業，料年內在港島區再多開一家，未來目標是每年新開3至4家。

　　除進軍拉麵業務外，稻香亦有意在未來兩個月用旗下泰昌餅家的品牌，在荃灣開設一家泰昌Cafe。此外稻香又搞新意思做宣傳推廣，9月2日起推出「雞煲」消夜促銷。梁耀進表示，今年上半年中港兩地同店銷售按年錄得單位數跌幅，但人流則可保持，會多做推廣，也不會加價，冀望可保持人流，有助日後生意復甦。





如此大型連鎖餐店都感到收入有問題…那麼…是薪金過高所累？

是租金過高所累？是港人大部份現金投入房地產所累？還是

港人根本消費力下降所累？值得探討…





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邵問津

溫州負資產嚴重業主走佬
太陽報太陽報 – 7時前

【太陽報專訊】溫州早前為嚴控多時的樓市限購令鬆綁，但仍無助當地的樓價「起死回生」。內地媒體報道指，溫州「負資產」問題嚴重，銀主盤出售套現的資金更未能足夠償還銀行貸款，且有不少業主選擇「棄房走佬」。有業內人士指，在房屋供應量放大，但實體經濟未見起色情況下，預期溫州下半年的房價有可能再下跌10%。

據《第一財經日報》引述溫州銀行及法院人士指，之前已向銀行承做高貸款的新建商品房，經過房價暴跌後，大都面臨成交價不足以償還銀行貸款的困境，有些商品房價僅高出銀行最大貸款一至兩成，而「負資產」房源主要出現在之前熱炒的高端物業，並指房價暴跌已產生社會信用風險。而該法院人士亦指，業主選擇「棄房走佬」的情況亦已湧現，除破產企業外，個別借款多及房產等資產出現嚴重縮水人士，「棄房走佬」的情況也比較多，尤其是之前從事擔保、炒房的人士，棄房現象已經很嚴重。

樓價連跌23月 累插40%
截至今年七月，溫州房價已連續下跌二十三個月，一些新建商品房價較最高峰時已下跌了30至40%。引述溫州市區級法院人士表示，今年上半年全市法院委託拍賣有622件，當中78%為房產，並估計今年委託拍賣件數是一一年時545件的3.2倍，預計全年委託評估約420件左右，當中80%為個人房產，仍未包括企業破產涉及的房產。



大事將不妙！





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邵問津

溫州客撲水恐掟500伙
太陽報 – 7時前


【太陽報專訊】本港樓市早兩年大收旺場，多得一批來自溫州的買家在新盤市場「煲起」，早年開售的奧運站及西南九龍一帶新盤如海桃灣、帝峯．皇殿及瓏璽等，溫州客都有入貨，估計在港至少持貨高逾500伙；但現今溫州人「缺水」，觸動該批業主神經，開始在港散貨，近期奧運站及西南九龍一帶已出現溫州客損手沽貨個案。


帝峯劈逾200萬沽出
有地產代理指出，早年奧運站及西南九龍一帶推出多個新盤，包括海桃灣、帝峯．皇殿及瓏璽等，深受溫州客追捧，估計連同其他二手屋苑，目前該區屋苑佔約2%以內單位，都由溫州客持有，料涉及單位數量高達數百個，而當中大部分單位均已租出。


據了解，近日市場錄該批溫州業主出貨，本月奧運站錄得約20宗買賣中，料佔至少約2至3宗為溫州客出貨個案；當中包括帝峯．皇殿2座高層戶，減價逾200萬元後，終以1,338萬元沽出，單位約兩年內帳面升值約16%；而市傳由同一批客持有海桃灣2座單位，本月亦以約909萬元轉手，持貨約三年多料連使費只屬平手離場。


名城100伙陸續放售
至於西南九龍瓏璽開售時，亦錄溫州客入市，代理指出，有一批來自溫州買家，當時合共購入該盤約10伙，但早前已透過公司轉讓形式沽出數伙；目前僅餘3至4個單位，大部分「交吉」以賣公司形式放盤，其中6座中高層戶，實用面積約667方呎，叫價約1,550萬元，較購入價高約13%。


另外，大圍名城開售時亦備受溫州客追捧，中原蔡創文指出，估計屋苑佔約2至3%單位由溫州業主持有，涉共近100伙，而大部分單位現已租出，但近日部分租約屆滿後，該批業主亦開始放售單位，其中1期5座北翼中高層戶，一手購入價約700萬元，現時以約770萬元放盤，料仍有議價空間。


事實上，同屋苑部分溫州業主亦急放單位，如二期盛薈3座北翼中高層戶，由溫州業主持貨約兩年多，在急需套現情況下，本月終以約848萬元轉手，單是帳面已蝕逾50萬元。


除了新盤市場外，二○一○年初有溫州客曾經大手掃入長沙灣西九四小龍約10個單位，有區內代理指出，該批買家除於前年沽出一伙後，其餘單位均作收租用途，至現時為止，暫時未見該批單位出現買賣放盤。



大事將不妙！



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邵問津

九龍站淪陷銀主盤倍增
太陽報太陽報 – 7時前


【太陽報專訊】受樓市辣招影響，內地客撤出豪宅市場，市場普遍睇淡未來豪宅樓價，令此類物業承接更見乏力。市場近日罕見有業主旗下兩個九龍站凱旋門單位連環被銀主推出拍賣，開價低估價逾兩成，而該區連同尖沙咀港景峯，目前銀主盤量按月急增逾倍至7個，冠絕其他豪宅區。市場人士料情況或將擴至附近及其他豪宅區。

連環推出拍賣的兩伙凱旋門銀主單位，分別是凱旋門2A座中層C及D室，下周透過忠誠拍賣行以960萬及1,136萬元開價拍賣，建築/實用呎價約1.6萬/2.3萬元及約1.6萬/2.2萬元。據土地註冊處資料，兩單位過去曾多次承按，並由同一間公司持有，兩單位分別於○九年及一一年，以780萬及1,450萬元登記成交。據公司註冊處顯示，該公司包括一名姓林董事等。而按其中D室現時拍賣開價計，較購入價低達21.7%。

開價低估值逾兩成
拍賣資料顯示，該C室建築/實用面積約602/420方呎，D室建築/實用面積約712/518方呎，而據個別銀行網上估價資料，兩單位分別估價約1,257萬及1,487萬元，即現開價雙雙低出23.6%。拍賣行指兩單位雖相鄰，但尚未打通。

買家印花稅窒礙內地客來港置業意欲，令向來受內地客追捧的九龍站一帶物業樓價造成負面影響，單在本月該區已新增共4伙銀主單位，除上述凱旋門兩伙外，本月初君臨天下2座中層B室銀主盤，亦透過私人拍賣形式推售，開價3,600萬元，惟未獲出價收回；另近日擎天半島6座高層B單位，亦由銀主放售，意向價約1,420萬元。

業主企硬 成交勁縮
有該區代理指出，措施實施前該區內地客比例多達四、五成，目前只餘下一至兩成，以致近月成交嚴重萎縮，但區內放盤業主仍然企硬，「千幾萬貨傾低十幾萬都唔肯」，最後變成銀主盤。

他續稱，日前收到銀行通知放售區內擎天半島銀主盤，現時九龍站屋苑合共有7個銀主放盤，數目為歷來最多。他估計，內地業主向來「愛面子、賭性強、死都要頂住」，相信未來區內銀主盤數量有爆升可能性。

戴德梁行早前預期下半年樓價繼續受壓，尤其睇淡豪宅物業，估計跌約10%。而中原地產日前公布，第二季1,200萬元或以上的一手豪宅，內地個人買家佔整體成交金額約15.8%，按季大跌9.7個百分點，二手佔比例亦由首季10.9%，減少至5.4%，下跌5.5個百分點。



大事將不妙！



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邵問津

代理行重組 「最差淘汰兩萬人」
經濟日報 – 6時前


【經濟日報專訊】繼續有代理行「棄舖」求生，美聯物業（01200）一間於佐敦一個商場內的分行昨日已收拾行裝遷出，集團指會另覓店舖調遷；而利嘉閣於粉嶺最後一間分行租約期快滿，若業主不減租便會全綫撤出該區。

兩大龍頭代理均預視地產代理行業將進一步收縮，中原集團創辦人施永青指出，若政府不撤銷或修改雙倍印花稅（DSD），中原地產有機會縮減三分一規模。而美聯集團董事總經理黃子華則認為，在最差情況下，未來一年可能有兩萬名從業員被淘汰。（見另文——「大聯盟行動 促立會否決辣招」）

削商場分行 美聯：規模不變

辣招令樓市交投一直在低位徘徊，部分地區買賣驟減，令區內代理行近期相繼「棄舖」求生。佐敦港景匯商場是長實（00001）搭建售樓處的熱點之一，但近幾個月附近有多間代理行棄守。美聯一個位於商場地下中段的舖位，昨日下午正式遷出，中午時分有搬運工人前往收拾，僅數小時後，舖位已正式交吉，更封上圍板。

美聯昨日回應指，遷出該舖是分行的調遷，區內的分行網絡規模並沒有因而縮減。另有市場消息指，該舖位之前月租逾20萬元，發展商長實早前已推出招標，希望再有租客承租，但有傳招標近一個月，沒有代理行有意出價或洽租。

據悉，美聯之前在該商場地下共有兩個舖位，其中向柯士甸道正門入口的大舖至今仍然營業，估計是次遷出舖位，可成功保住商場內的另一家龍頭舖作為據點。

事實上，佐敦柯士甸道介乎上海街至白加士街一帶的地舖，近年都是各大代理行的盤據地，4家龍頭大行中原、美聯、利嘉閣及港置在該處都設多間分行，高峰期甚至在3個街口內，一間代理行同時有5至6間分店營業。

利嘉閣洽減租 恐撤出北區

另一邊廂，近幾個月逐步縮減上水、粉嶺一帶分行規模的利嘉閣，最後一間分行正有待安排。消息人士指，該家位於粉嶺名都商場內的分行，早前已經「Temp Close（局部時間關門）」，而且目前只有一個營運團隊留守。利嘉閣新界區董事陳大偉接受本報查詢時表示，該分行租約期快滿，目前集團正與業主洽談減租，若業主方面拒絕減租，屆時會傾向放棄舖位。

由於近半年利嘉閣位於新界北的分行網絡已逐步減少，例如上水中心分行已於5月結業。而其位於粉嶺名都商場的分行，已經是利嘉閣目前在上水、粉嶺一帶的最後據點，假如租約期滿後遷出，而未有在同區物色新舖位的話，就意味着利嘉閣正式全綫撤出北區，雖然可減省成本，但其在北區的競爭力便會大減。





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邵問津

下半年新盤 料推逾萬伙
晴報 – 4時前

【晴報專訊】一手住宅物業銷售條例實施後，新盤成交於第二季急跌，但市場逐漸適應，發展商加快推盤，下半年將急起直追，推盤量料逾萬伙；而第二季整體住宅成交量按季跌三成，成為過去十年表現最差季度。

根據高緯環球研究報告顯示，整體住宅成交量在第二季按季跌三成，按年跌49％，是過去十年表現最差季度。買家印花稅及雙倍印花稅令投資者及海外買家卻步，影響豪宅市場，對於樓價約一千萬的豪宅影響尤甚，第二季成交跌至959宗，按季、按年分別跌45％及51％。一手新例實施，市場對後市反應負面，令買家減少，次季豪宅價格按季微跌1.4％。高緯環球指私人住宅公司買家只佔百分之五，反映大量投資者正撤出住宅市場，令用家主導市場需求。

市場預期，下半年新盤超過1.2萬伙，主要集中新界區，該區會有至少五個千伙大盤推出。

一手住宅料集中新界區

長實在新例後並無樓盤推出，預期為套現會於下半年將荃灣、將軍澳及大埔的新盤應市，約提供超過4,700個單位，規模最大為申請預售樓花同意書的荃灣環宇，共有1,717個單位，而其他大型發展商如新地、恒基等，亦手握千伙大盤準備應市。而港島及九龍區新盤供應相對較少。運房局早前指未來三四年潛在一手住宅供應約七萬伙。

「辣招」減少了炒家及短綫投資者成交，令今年第二季投資物業大額買賣總成交宗數較去季跌55％，成交金額下跌26％。高緯環球指，由於美國聯儲局暗示退市後令市場變得更為審慎，並觸發對加息的預期，令樓價受影響，故預計住宅樓價將於未來12個月下跌5％至10％。





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邵問津

新盤開價勢劈三成
太陽報 – 4時前

【太陽報專訊】本港樓市面對「辣招」接連推出，有外資大行估計，發展商或以較二手折讓15至20%的定價推新盤，與二手盤鬥平搶買家。以現行新盤普遍高出二手樓價10%計，本港發展商的新盤有機會「來回」劈價近三成賣樓。事實上，九八年亞洲金融風暴期間，亦曾出現個別新盤開價低過二手樓之下，迅即引發新盤劈價戰。


美銀美林發表報告，料未來十二至十八個月，本港一手樓供應勢將增加。即將推新盤的發展商為谷銷售，可能以低過二手樓價的15至20%出售，因港府「辣招」未撤，相關影響將波及二手市場，二手樓價亦因而受壓。同時，該行重申，預期本港住宅樓價於未來十八個月內將調整25%，估計今年跌5%及明年跌15%，換言之，樓價於今年二、三月升至高位後，至明年底會累挫25%。


低過二手開價有前科
業內分析員指，若發展商有大盤在手，折讓後其一手樓仍有錢賺，加上大量去貨套現，又有利新資金流入買地，低於二手樓價賣新樓並非不可能。雖然發展商未必急於推盤套現，但考慮到未來現樓貨量積存，或增其減價壓力，因此趁樓價急跌前及早去貨，屬可理解的事。


資料顯示，九八年市場曾出現新盤開價比二手樓平的局面，當年恒地（00012）等的將軍澳新都城2期，以低價及透過多項付款優惠推售，建築呎價低至3,400元，貼近二手樓平均呎價做價，而該盤開售亦令定價每方呎3,744元的同區新盤南豐廣場，劈價兩成至平均每方呎2,998元，低同區二手平均呎價逾一成，迅即在區內掀起新盤減價戰。


事實上，本月多個新盤為增吸引力，相繼減價或推優惠，如置地公司的大坑上林於本月中公布15伙價單，其中部分低層戶減價推售，減幅最多逾5%；另麗新發展（00488）的油塘Ocean One亦擴大即供折扣優惠，變相減價近5%。


高緯估豪宅跌價一成
對於未來樓價走勢，高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚預期，今年下半年樓價500萬元以下中小型住宅樓價會平穩，3,000萬至1億元以上豪宅樓價則跌5至10%。


理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，多種稅項調控下一手新盤客源收窄，用家負擔能力相對較低，發展商或輕微減價，但相信較二手價有折讓機會微，並預期下半年整體樓價跌5%。




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邵問津

置業須留意風險 撤「辣招」言之尚早 財爺：港加息或「跑贏」美
星島日報星島日報 – 10小時前


(綜合報道)(星島日報報道)雖然美國聯儲局主席伯南克日前提及退市時間表時，仍強調暫無意加息，但財政司司長曾俊華表示，即使美國未正式進入加息周期，市場對加息的預期也會逐步影響樓市，並警告若有大量資金流走，本港可能較美國更早加息，再次呼籲有意置業者注意風險。

　　本報財經組

　　聯儲局今年稍後時間擬逐步減少買債規模，要視乎未來幾個月經濟數據變化，曾俊華昨日出席公開活動時表示，這存在很大不確定性，相信未來數月金融市場對美國公布的數據會相當敏感，資金流向或會大幅波動。如果大量資金離開香港，本港息率會出現調整，可能會較美國更早出現加息，對股市或帶來衝擊，至於對樓市的影響暫時難料，但指本港息率變化，除受美息影響外，亦會受其他因素影響。

　　資金隨時大量流走

　　他又指，近日內地拆息抽高，現時未見香港受到波及，若情況持續，則不排除任何可能性。他再次提醒投資者做好風險管理。

　　然而，曾俊華指出，目前未見到有大規模資金流出香港，又認為聯儲局所拋出的退市時間表足夠讓市場作出適當準備。

　　問及會否消取樓市辣招時，他回應說，目前討論取消遏制樓市措施尚言之過早，因為本港息率仍處很低水平，加上資金氾濫情況未有改變，泡沫風險仍然存在，所以政府會密切留意情況，適當時間會採取相應措施。

　　拆息升反映內地看得緊

　　出席同一場合的銀行公會主席洪丕正認為，聯儲局退市令亞洲走資的風險存在，但長遠而言，資金仍會流入有高增長的亞太地區。他預期，美國要到二○一五年或之後才會加息，惟提醒市民注意貸款息率上升的風險，因儘管利率短期未必上升，但未來兩至三年將會向上。他說，內地資金緊絀短期內也會影響香港，但在聯匯制度下，港息走勢中長綫都會跟隨美息，但加息時間表難以預測。

　　洪丕正補充說，內地近日拆息抽升主要反映半年結因素，以及內地監管機構要求銀行做好資金部署，控制銀行貸存比率，同時也反映內地監管機構希望通過市場主導有序調節息口，非央行主導。不過，他預期，中港兩地資金緊絀情況將於六月底後有所紓緩，並強調目前本港銀行貸存比率健康、資金充裕，因此不擔心會出現系統性資金短缺情況。

　　在美國可能退市的消息公布後，港匯連日偏強，昨日最高報七點七五四兌一美元，其後晚上約十時半在外圍報七點七五六八。




「心急投資人」一信主角… 今日果然見真章…至於買樓最好時間…

請預約時間算一算大流年…確認後面最好買點！




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邵問津

邵某亦請 澳門朋友 將此篇廣發通知好友們…

澳門朋友請邵某幫忙…關心一下當地「樓價」將如何發展？

http://shaowenjin.com/viewthread.php?tid=15432&extra=page%3D1

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邵問津 發表於 2013-5-2 17:54

而且…今日亦看到…為什麼邵某早前測出澳門樓市已見頂？

為什麼呢為什麼？   

原因簡單…問問伯藍黑未來債息、銀行拆借息口是向上定

向下就知囉！恐怕加息週期將提前到來…

當然…回頭望望地球上最貴樓的香港…未來又將如何？

你定心中有數啦！


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