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買樓收租考慮因素多
3月 11日 星期日 06:00 更新
【iMoney智富雜誌—置業安居】
一套值200萬元的住宅,20年前每月可收租1萬元;今日一套市值200萬元的住宅,每月租金僅7,000元,下跌了,20年前值200萬元的住宅,今日市值升至500萬元,但是租值只有1.4萬元左右。上述例子對買樓收租的人來說,應該有參考價值。
銀行利率很低,買樓者除了自住之外,也多了一些收租的投資者,對收租者而言,投入500萬元買一套房,可收租1.4萬元。但是只要投資400萬元,買兩套各值200萬元的樓房租金總收入也為1.4萬元,以回報率來衡量,買樓收租以買200萬元單位的回報率較高,樓價愈高,回報率反而愈低。
租金樓價二擇其一
過去20年,樓價上漲的幅度也遠超過租金上漲的幅度,很明顯地,這與銀行的利率有很大關係。20年前,買樓按揭利率約12厘,今日買樓按揭利率不足3厘,銀行利率低,業主將買樓收租的回報與銀行貸款的成本相比較,就願意接受較低的租金回報率。
20年前,銀行利率高,業主也不願意接受低回報的租金收益。所以20年前市值200萬元的房子每月可收租1萬元,今日只剩7,000元。當然,若考慮到20年前須付12厘的貸款利率,當時買樓收租的回報一點也不吸引,買樓收租的更重要目的是希望樓價會上漲,的確,20年前200萬元的房子現在值500萬元了,多了150%。
不過,今日值200萬元的房子,20年前的價格約120萬元,上升幅度就沒有150%,只有67%。20年前,120萬元的房屋是上車盤,200萬元的房屋是屬於中檔樓,中檔樓的樓價跑贏低檔樓,如果將來樓價走勢也如此,那麼今日買低價樓的業主,固然收租回報比較高,但是長遠的樓價升值潛能可能比較差。你希望馬上取得較高的租金回報,還是長遠的樓價升值潛能?
低價樓易遇上租霸
低價樓的租金回報較高,不過以我多年的收租經驗來看,低價樓收租遇上租霸、不按時交租的租客的機會也比較大。能夠每月拿出1.4萬元交租的人,家庭收入肯定超過3萬元,他們實際上是屬於有能力買樓的人,只不過為了各種各樣的原因沒買樓,這些人是不錯的租客。
買樓收租,考慮的因素不少,租金回報、樓價升值潛力,以及租客的質素都得考慮。
撰文:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程(MBA)主任,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。 |
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