「陶冬」嘆樓瘋…坐言起行賣樓…他的說法如何？

邵問津

陶冬嘆樓瘋 坐言起行賣樓 1890萬沽擎天 持貨6年賺價逾倍
明報明報 – 7時前


【明報專訊】樓價再創歷史高位，一向言論大膽的瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬慨嘆，樓市已達瘋狂狀態，日前坐言起行，以1890萬元沽出九龍站擎天半島一個收租多年的單位，未計租金收入，持貨6年帳面已賺1020萬元，期內物業升值近1.2倍。據悉，陶冬現時於擎天半島仍持有一個單位收租，每月租金逾6萬元，單位市值亦上升至約2800萬元，較5年前買入價高五成半。

陶冬昨日出席瑞信亞洲第四季經濟展望記者會時透露，個人於本周四（即27日）已售出一伙香港物業。市場消息透露，該單位為擎天半島2座低層E室，面積1389方呎，3房連套房間隔，望內園景，成交價1890萬元，較開價1900萬元僅低10萬元，呎價13,607元，與同類成交價相若。

尚持擎天一伙收租 市值升至2800萬

資料顯示，陶冬於06年9月以個人名義斥870萬元購入，今次沽貨，單計帳面已獲利1020萬元，賺幅接近1.2倍。代理透露，上述單位過去多年一直出租，現時月租約4萬元，以此計算，新買家租金回報不足3厘。消息又指出，陶冬現時於九龍站只餘下一伙作長線投資，為擎天半島1座高層B室，面積1667方呎，享昂船洲海景，資料顯示，陶冬於07年以1805萬元購入，現時月租約6萬餘元，回報約4厘。

「樓價失控不願與瘋狂為伍」

陶冬今次賣樓獲利甚豐，但他卻將沽貨的原因歸咎於樓市過於瘋狂。他昨日指出，「我不知道香港樓價明天是漲還是跌，但我知道它已經不可控，我不願意跟這種瘋狂為伍，所以選擇賣樓！」，更怒斥香港房地產已經進入瘋狂狀態，令香港的牛腩麵、菠蘿油等本土特色在租金飛漲中經歷一場浩劫，業主大幅加租簡直就是「殺雞取卵」。

怒斥菠蘿油在貴租下消失

雖然陶氏今次高調沽貨，但上半年卻有多位證券界人士入市，其中最闊綽的要數高盛亞太區董事總經理Kavvathas Dimitrios及有關人士，今年3月份以1.3億元購入南區龜背灣3號屋，面積4002方呎，呎價32,484元，貼近屋苑新高。至於摩根資產管理常務董事葉義信，則於同月斥7780萬元南區陽明山莊14座21樓77、79室相連戶，面積3966方呎，呎價19,617元，創屋苑呎價新高。美銀美林中國投資銀行部聯席主管蔡紅軍，則以6780萬購入中半山花園臺第3座12樓A室，面積約3319方呎，呎價約20,428元。




2012年 9月 29日　13時12分
壬辰年　己酉月　癸巳日　己未時
時空亡：甲寅旬 子丑空
節氣：秋分下元　　陰遁4局
值符天任星落3宮　　值使生門落3宮
┌─── ── ─┬─ ── ─┬─ ── ───┐
│╲　　 寅合 　│　 卯朱 　│　 辰蛇 　　╱│
│　┌─ ── ─┼─ ── ─┼─ ── ─┐　│
│丑│　 九天 　│　 九地 　│　 玄武 　│巳│
│勾│　 傷門 己│　 杜門 戊│　 景門 壬│貴│
│　│　 天沖 戊│　 天輔 壬│　 天英 庚│　│
├─┼─ ── ─┼─ ── ─┼─ ── ─┼─┤
│　│　 值符 　│　 　　 　│　 白虎 　│　│
│子│　 生門 癸│　 　　 　│乙 死門 庚│午│
│青│　 天任 己│　 　　 乙│禽 天芮 丁│后│
├─┼─ ── ─┼─ ── ─┼─ ── ─┼─┤
│　│　 騰蛇 　│　 太陰 　│　 六合 　│　│
│亥│　 休門 辛│　 開門 丙│　 惊門 丁│未│
│空│　 天蓬 癸│　 天心 辛│　 天柱 丙│陰│
│　└─ ── ─┼─ ── ─┼─ ── ─┘　│
│╱　　 戌虎 　│　 酉常 　│　 申玄 　　╲│
└─── ── ─┴─ ── ─┴─ ── ───┘

2012年 9月 29日　13時12分
壬辰年　己酉月　癸巳日　己未時
甲申旬午未空　　月將：辰

　　官 丙戌 虎
　　官 　未 陰◎
　　官 壬辰 蛇⊙

　　空 合 陰 虎
　　亥 寅 未 戌
　　寅 巳 戌 癸

　　合 朱 蛇 貴　　
　　寅 卯 辰 巳　　
　勾丑 　 　 午后　
　青子 　 　 未陰　
　　亥 戌 酉 申　　
　　空 虎 常 玄　　



邵問津, 劉克勤作品　奇門六壬排盤程式





他的說法…目前秋季不能成真…但在11月後越來越成形…

明年終見真章…阿彌陀佛！



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邵問津

他的說法…目前秋季不能成真…但在11月後越來越成形…

明年終見真章…阿彌陀佛！ ...
邵問津 發表於 2012-9-29 13:12

加按息樓市進一步轉差　地產股急跌
香港電台香港電台 – 3時前

恒生銀行跟隨匯豐及渣打，今日加按息0.25厘。
銀行加按息令樓市氣氛進一步轉差。有放盤的二手業主調低叫價超過10%，地產股一度急跌，拖低股市表現。



滙豐渣打加按息0.25厘 股樓添壓
經濟日報經濟日報 – 14小時前


【經濟日報專訊】基於金管局提高大型銀行新造按揭資本要求，滙豐（00005）帶頭將上漲的資金成本轉嫁客戶，今日起上調新造按息0.25厘，是自2011年9月之後該行首度加息，渣打即跟加，中銀香港（02388）與其他銀行暫按兵不動。業界估計，此舉令港股及樓市添壓（詳見另文——「地產股偷步跌 調整恐未完」），惟心理衝擊較大。

滙豐今日起將P按（最優惠利率，滙豐為5厘）加息0.25厘，最新為P減2.15厘至P減1.85厘，實際按息2.85至3.15厘，H按（HIBOR，港元拆息）亦加息0.25厘，今日起為H加2.55厘至H加2.95厘，鎖息上限同為上調0.25厘至最低為P減2厘，P按和H按的現金回贈維持0.2%至0.5%。

渣打香港率先跟隨加入上調新造按息之列，P按和H按加幅同為0.25厘，今日加息後，P（渣打為5.25厘）按實際按息為3.1至3.5厘，P按和H按現金回贈維持0.2%至0.5%。

中銀：因應市況 研適時調整

另一發鈔行、新造按揭市佔率最大的銀行——中銀香港昨日維持按息不變。該行表示，由於按揭風險加權比率提升，銀行或有需要上調按息，並會因應市況，考慮在適當時候對按息作出調整。

滙豐香港區總裁馮婉眉為加息解畫，她表示，考慮到現時按揭市況和營運環境的變化，認為有需要於現時調整新造按息，以維持按揭業務優勢，並進一步加強銀行的風險管理，雖然目前環球仍處於低息環境，置業者必須注意加息的風險。假設新造按揭貸款金額200萬元，供款期20年，每月開支增加246元，在按息加3厘的壓力測試下，每月供款要求增加285元（詳見表）。

金管局上月起提高對個別銀行的新造按揭風險加權比率上限，變相增加資金成本，滙豐和渣打早於上周揚言，新措施將增加資本成本20至25點子（100點子為1厘），按息有上調壓力，旋即決定於今日起上調加息。一名外資分析員指，單獨計算提高的資本要求，加息0.25厘已足夠，加息後對淨息差起正面作用。

對於龍頭行滙豐帶頭加按息，金管局並不評論個別銀行的商業決定，發言人指，息率的走向受多方面的因素影響，物業買家應該小心及全面評估息率上升對他們供樓負擔可能造成的影響。

永隆銀行按揭及抵押貸款部主管蔡爾全指，是次大行帶頭加按息屬市場預期之內，加幅亦算溫和，因上調按揭風險加權資產比率只影響個別銀行成本，故不至於引發加息潮。恒生（00011）、東亞（00023）、星展香港同樣受到新措施所影響，上述銀行昨日未有調整新造按息，惟會繼續密切注意市場情況。





時機已近…？當日預測…癸巳年立春後見真章…

今日恐已越近乎？    




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邵問津

加息後業主急售 瓏璽劈400萬沽 施永青﹕加息令樓市雪上加霜
明報明報 – 4時前


【明報專訊】銀行加按息打擊買家入市信心；早前獅子大開口的業主亦信心動搖，心急求售，市場低價成交湧現，減價幅度由2%至10%不等；其中奧運站瓏璽業主劈價400萬元沽貨，成加息後最大額減價成交個案。業主為求盡快出貨，擴大減價幅度，如和富中心業主劈價近250萬元求售，減幅達12%，但仍未售出。中原地產創辦人施永青表示，銀行加按息影響不及新辣招，雖然對樓市有負面影響，令樓市雪上加霜，但對實際供款影響有限，料短期內銀行不會再加息。

樓市近年不斷攀升，更達到歷史高位，令業主對後市過分心雄，惟見近日市場交投淡靜，睇樓量愈來愈稀少，終願低頭減價。不過，代理亦指出，放盤的減幅雖然大，但大部分成交價僅略為低於新辣招推出前的做價，樓價暫未見大幅回落。

瓏璽減價「賣殼」後仍賺14％

市場消息指出，瓏璽1座低層A室，實用面積1458方呎（建築1848方呎），業主早前開價5000萬元，昨日終減價8%至4600萬元沽出，實用呎價31,550元（建築呎價24,891元），料為加按息後最大宗減價個案。原業主於2011年7月斥4038.2萬元購入，以「賣殼」形式易手，經轉手帳面賺561.8萬元或14%。

部分放盤減幅驚人，北角和富中心1座低層，業主原叫價1998萬元，昨下調248萬元，至1750萬元，減幅逾12%，叫價較同類單位成交價低4%，暫未獲承接。

美孚減價50萬沽 低同類6％

此外，美聯區域營業經理吳志輝透露，美孚新邨2期百老匯街28號高層D室，實用面積733方呎（建築979方呎），望園景及海景，業主出招前開價800萬元，近日急劈50萬元，至750萬元售出，減幅達6.3%，實呎10,232元（建呎7661元），較同類低近6%。

富雅減價後 成交呎價仍破頂

雖然業主叫價態度軟化，但部分做價仍堅挺。世紀21日昇執行董事黃文龍稱，北角富雅花園金桂閣中層C室，實用面積492方呎（建築584方呎），業主叫價由610萬減至590萬元，降幅3.3%，實用呎價11,992元（建築呎價10,103元），屬屋苑呎價新高，高舊紀錄近2%。

業界料加息影響 不及新辣招

施永青指出，銀行加按息對樓市雖可說是雪上加霜，但始終僅加四分一厘，對每月實際供款影響不大。他續稱，業主買樓時已有一定加息預期，相反額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅等辣招才是買家無法預計、影響市場的主因。他認為，銀行現時加息，與市場情况不相符，料短期內不會再度加息。




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邵問津

十大屋苑九吞蛋 慘過SARS 兩天成交只一宗 銀主盤也劈價18％沽
明報明報 – 2013年3月18日星期一上午5:06


【明報專訊】經過政府連番出手壓樓價，三大銀行上周加按息四分之一厘，似造成「壓垮駱駝最後一根稻草」的效應，根據中原地產統計，十大屋苑過去兩天有九個「食蛋」，僅鴨脷洲海怡半島錄得一宗成交，除了農曆新年期間的「非正常」周末外，交投創正常周末的新低，慘過SARS時期。二手成交陷「冰封」狀態，多個地區同現劈價潮，甚至有財務公司把荃灣南山大廈一個銀主盤減價70萬元，以315萬元沽出，減幅達18%。

中原地產統計資料顯示，剛過去周六日十大屋苑僅錄得1宗成交，比前周的6宗勁挫83.3%，市况比起SARS時期更見慘淡。

十大屋苑僅海怡錄1宗成交

十個指標屋苑中，只得海怡半島錄得一宗成交，其餘9個屋苑「捧蛋」，中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，買家見政府出招，加上銀行加息，對入市產生恐慌，紛紛轉為觀望，未敢入市；現時二手物業交投大幅下降，流通量大跌，若情况持續，相信對整體經濟影響深遠。美聯集團執行董事陳坤興則稱，期內有上車新盤熱賣，吸走部分購買力，令二手成交更萎縮。

學者：年底前樓價或跌一成以內

城市大學管理科學系副教授曹國輝指出，由於業主持貨能力強，令樓市呈膠着，估計在未來兩三個月，二手成交仍保持低迷，估計可能要到3個月後，樓價始會正式調整，且速度會比較慢，至年底前，樓價跌幅可能在10%以內。

而在龍頭發展商帶領下，多個二手屋苑早已錄得不少大幅劈價個案，近期甚至有財務公司加入減價潮，劈價放售銀主盤。美聯物業營業經理洪嘉健稱，上述物業為荃灣眾安街南山大廈銀主盤高層1室，實用面積399方呎（建築520方呎），兩周前以385萬元放售，新近減價70萬元或18%，以315萬元成交，實用呎價7895元（建築6058元）。

荃灣南山大廈銀主盤減70萬沽出

富誠地產分行經理李文傑表示，牛池灣居屋新麗花園C座低層1室，實用面積386方呎（建築447方呎），原開價300萬元，及後見市况淡靜，願減價30萬元或10%，以自由市場價270萬元售出，實用呎價6994元（建築6040元），低市價一成。

另外，祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門海典軒2座低層F室，原叫價360萬元，過去一周連減5口價，最終以330萬元沽出，累減30萬元或8.3%，但以實用面積457方呎（建築617方呎）計，實用呎價7221元（建築5348元），仍屬市價成交。

屯門海典軒減價易手 實呎仍創屋苑新高

事實上，由於早前業主叫價過分心雄，即使近日加入減價，成交價仍創新高。祥益地產營業經理袁思賢稱，屯門新都大廈B座高層7室，實用面積442方呎（建築550方呎），雖獲業主減價10萬元，以290萬元成交，但實用呎價仍達6561元（建築5273元），創屋苑歷史新高。



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邵問津

入伙盤多 西九御金劈租25％ 建築呎價減至30元 仍無人問津
明報明報 – 8時前


【明報專訊】新辣招滿月，過去1個月二手成交慘淡，惟大部分業主不甘低價賣樓，轉賣為租，一時間令市場租盤驟增，特別是過去半年入伙的屋苑，令多個入伙盤出現劈租潮。信置（0083）等發展的西九龍御金．國峰，入伙兩個月，迄今有近50個租盤，有業主減價25％放租，也無人問津。另外，金朝陽（0878）於2010年開賣的銅鑼灣尚巒亦有業主要劈租三成才租出。

御金．國峰6座低層E室實用面積472方呎（建築607方呎），租金叫價由2.4萬元，勁減至1.8萬元，減幅達25%，實用呎租約38.1元（建築29.7元），平過奧運站屋苑，但至今仍無人問津。尚巒雖只提供164個單位，但卻有超過67個租盤，有業主唯有大幅減租32%，以1.7萬元租出一個一房單位，低市價13%。

尚巒四成單位放租

由於政府上月再出辣招，不少業主都把單位轉賣為租，以去年底入伙的尚巒為例，就有四成買賣放盤改為放租。中原副區域營業經理林龍南指出，中層A單位業主去年10月開價900萬元放售，遇正「雙辣招」因而轉為放租，當時開價2.5萬元，惟乏人問津，調低叫價至2萬元，新近終以1.7萬元租出，累積減幅達32%，單位實用面積404方呎（建築545方呎），一房間隔，實用呎租42元（建築呎租31.2元），低同類13%。

尚巒一房戶劈價三成 方獲承租

業主於2010年3月以674.9萬元購入上址，今次租出物業，租金回報3厘。林續言，項目本月暫錄16宗租賃成交，遠勝上月全月的8宗。

另一個同樣主攻投資客的入伙盤則為奧柏．御峯，現時則有40多個租盤，同樣有業主減租，其中2座低層H室，實用面積273方呎（建築341方呎），原叫價1.2萬元，現減至1萬元，但暫未獲租客承接。

奧柏御峯減租17%仍無人吼

美聯助理區域經理羅敬業指出，將軍澳天晉一期現時租盤亦有約120個，部分租金被壓低，如2座低層E室剛以月租1.6萬元租出，實用面積538方呎（建築697方呎），兩房間隔，實用呎租29.7元（建築呎租23元），低同類約4%。

另外，香港置業高級營業經理方文偉表示，深水埗景怡峯單位陸續入伙，現時約有20多個租盤，一個原本叫價1.2萬元的高層E單位，剛以1.16萬元租出，實用面積270方呎（建築370方呎），實用呎租約43元（建築31.4元）。

雖然業主只減價400元或3%便成功租出單位，但方文偉稱，以同區樓齡較新的寓．弍捌一房單位計，現時租金約1.3萬元，故上述租出的景怡峯，可算較同區略平。




惡性循環開始！次序如下：

1. 樓開始難賣…變陣轉長租盤！

2. 大量轉長租盤…供應量過多！

3. 租盤回報極低…買樓意願急跌！

4. 租盤回報極低…房東持貨意願更低…早賣早著！

5. 租盤回報極低…利息不跟美國照升…炒家成本

更難預計…持貨不可長久…被迫早賣早著！

6. 早賣早著想法預期越多？樓價再難托在高處半空！


如此不可持續的交火棒遊戲？後果甚大…慎之慎之…！




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邵問津

拒減租 銅鑼灣一街三空舖 小商戶退守三線街 二線街有價無市
明報明報 – 13小時前


【明報專訊】近年商舖炒風帶動租金狂升，靠內地自由行消費的大品牌還「頂得住」，在二線街道的本地商舖卻抵不住加租壓力，被迫退到三線街道，其中銅鑼灣的二線街道因而成為「吉舖」重災區，利園山道、波斯富街、富明街至少8間舖空置。地產界人士估計，二線舖業主拒減租免拉低市值，造成租務「有價無市」；零售管理協會主席麥瑞琼稱，一些在二線街道的行家都向她反映，難抵受動輒加租三成的高昂租金。明報記者 周展鴻 鄭穎瑩

香港近10年店舖租金大升，特別是在2009年開始，升幅更顯著。財經事務及庫務局提交立法會的文件顯示，2012年港島、九龍和新界商舖每平方呎平均月租，分別是134.2、134.2和107.6元，較前年升11.4％、16.2％和11.6％，若比較2003年的低谷，升幅則為92.5％、74.9％和73.4％。

港島租金較03年升近倍

本報記者日前到銅鑼灣觀察，發現利園山道、波斯富街一帶空舖較多，利園山道有3間空置，波斯富街2間（相連舖位），連接兩條街的富明街也有3間空置；在波斯富街，一間「吉舖」的鐵閘貼上搬遷告示，之前承租的玉器行已搬到禮頓道。很多巴士停站、人氣較旺的怡和街，也有4連舖空置，窄街渣甸街同樣有4間「吉舖」。

不減租免影響舖位身價

中原香港區區域營業董事游家成表示，銅鑼灣的業主心態強一些，不輕易調低租金，近期雖有不少人來看商舖，但真正進入商談租賃的則不多，估計今年「吉舖」會較多。

他解釋，現時租金未現跌勢，業主為免影響出售店舖的價錢，故不會輕易降租招客。另一方面，租金上升帶動下，一些二線的商店承受不了貴租，要進一步落到禮頓道等三線街道，而受惠內地客消費的大品牌又早在銅鑼灣一線街道租了舖位，結果令二線街道的「吉舖」增加。

「一線街加租五成 二線也加三成」

麥瑞琼亦表示，一線街道租金升得太高，一些商舖被迫搬去二線街道，但人流相差很遠，「（二線街道）業主見一線租金升五成，他們也加租三成，有些行家都跟我講，本來已經賺得不多，還這樣加法，不如不做」。

她又形容，近幾年專吸引內地客的珠寶鐘表、藥房、電器舖等高速增長，但僧多粥少下，已經接近飽和，難再擴張，所以能夠承受現時高昂租金的商舖愈來愈少，估計租金過高將令香港經濟出現調整。




大事將不妙！



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邵問津

香港W女士：有閒錢…想多買一層樓、買實股或投資產品…意下如何？

邵某覆：港樓就一定不買…今年打死都不買港樓… ...
邵問津 發表於 2013-4-17 13:38

新辣招兩月 大單位估價跌一成 十大屋苑估價 海怡瀉142萬
明報明報 – 8時前


【明報專訊】今年2月22日政府公布的新辣招，包括再收緊按揭成數及雙倍印花稅，令本已積弱的中上價大單位樓價更為受壓。新辣招至今出台滿兩個月，本報追蹤三大銀行對十大屋苑的估價走勢，發現銀行對大單位估價轉趨保守，其中鴨脷洲海怡半島一個四房戶，匯豐最新估價，由兩個月前的1426萬元，大跌至1284萬元，蒸發142萬元，估值急挫一成，重返去年8月估值水平。另上車樂園的天水圍嘉湖山莊，兩房上車戶的估值亦急跌5.3％，為十大屋苑兩房戶跌幅之冠。

綜觀三大銀行，包括匯豐、恒生及中銀，十大屋苑的估價普遍跌逾3％，個別大單位調整幅度更介乎6％至10％。按匯豐最新估價，鴨脷洲海怡半島10座高層F室，屬4房海景戶，實用889方呎（建築1100方呎），3月初時高達1426萬元，至今已大跌142萬元或10％，最新估值僅1284萬，實用呎價1.44萬元（建築呎價1.17萬元），重返去年8月估值水平。

恒生亦將相同單位估價調低5.6％至1350萬元。

翻查紀錄，同座高層單位上月曾以1273萬元沽出，估價貼近市場成交價，反映銀行取態更加謹慎。

新都城大單位 估值重返去年底

將軍澳新都城3房大單位估價亦跌一成，上述2期5座高層C室，實用644方呎（建築904呎），3房間隔。匯豐及恒生估價齊齊跌穿800萬元，其中匯豐由此前846萬降至761萬元，實呎1.18萬元（建呎8418元），更是重回去年12月底水平，恒生最新估價則為790萬元。

嘉湖山莊細單位跌逾5%

另外，沙田第一城6座高層B室，實用819方呎（建築980方呎），出招後匯豐估價由3月初的926萬元，降至845萬元，實呎1.03萬元（建呎8622元），重返今年初水平。

雖然大單位跌幅較大，但細價上車盤亦不能倖免，其中以天水圍嘉湖山莊估值跌幅最勁。

太古城複式估值 僅減2％

賞湖居2座中層F室兩房戶，實用449方呎（建築576方呎），匯豐最新估值為248萬，實呎5523元（建築4306元），較兩個月前262萬元回調約5％，重返今年初水平。

不過，有樓市探熱針之稱的太古城，估值仍然硬淨。以春櫻閣頂層複式連天台戶為例，實用1292方呎（建築1408方呎），享海景，匯豐對該單位最新估價為2916萬元，只微降2％；恒生估值更不變，維持2790萬元。




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邵問津

業主驚辣招 買樓2月損手離場 205萬買兆禧苑 付額印輸38萬
明報明報 – 8時前


【明報專訊】政府連番出招壓市，負面情緒充斥市場。有業主於今年2月新辣招前，在毋須按揭，並以一筆過付款購入屯門兆禧苑E座高層5室，但持貨僅兩個月，終被新辣招威力震走，業主「腳軟」寧願支付20%額外印花稅（約41.6萬元）離場，樓價雖微賺3.17萬，實際虧蝕約38.43萬元。隨着業主進一步擴大減價，本月首兩天已有多個大型屋苑相繼「開齋」，交投似有加快迹象。

樓市氣氛持續低迷，部分「驚青」業主陸續減價沽貨。屯門兆禧苑E座高層5室業主，今年2月斥資204.8萬元（自由市場價）購入，打算作自住。惟近期市况不景，負面消息籠罩市場，業主擔心未來樓價大跌，寧願支付20%額外印花稅（約41.6萬元）也要盡快離場。

若出租仍可達4厘回報

中原分行市務經理陳漢文指出，單位實用面積338呎（建築462方呎），望少海景。業主原叫價220萬元，後來減價12萬至208萬元沽出，低同類市價約5%，實呎約6154元（建呎4502元）。賣方支付額印，實際虧蝕38.43萬元或19%。陳續指出，上述單位獲外區上車客「即睇即買」成交。假如賣方把上述單位出租，料月租約7000至7500元，租金回報率約4厘。

太古城開齋 連天台戶1000萬沽

市場觀望氣氛濃厚，不少業主減價3%至8%吸客，五月首兩天已有多個大型屋苑相繼「開齋」，交投有轉活迹象，太古城怡山閣高層E室連天台特色戶亦以1000萬元易手，成交價較「新辣招」出台時低約3%。中原副區域營業經理張光耀稱，單位實用689呎（建築788方呎），望開揚山景，實呎14,514元（建呎價12,690元）。賣方於1999年以330萬元入市上址，帳面獲利670萬元，單位升值約2倍。

第一城首日連錄兩宗

沙田第一城5月首日連錄2宗成交。中原高級區域營業經理黎宗文表示，其中包括24座低層D室，與凶宅戶同層，實用面積326呎（建築395呎），成交價288萬元，低市價約7%，實呎8834元（建築7291元）。

綠楊新邨97貨 同類新高

荃灣綠楊新邨A座高層03室做價及呎價均創同類新高。中原副分區營業經理陳忠燕表示，單位實用面積451方呎（建築518方呎），昨日以435萬元易手，實呎9645元（建呎8398元）。陳又指出，對上一次同類新高價為L座高層02室，成交價425萬元。賣方於1997年10月以346.5萬元入市，帳面獲利88.5萬元或升值26%。




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邵問津

波斯富街舖王劈租四成 新辣招效應 先施190萬承租
明報明報 – 15時前


【明報專訊】近期高檔消費品市場有倒退情况，加上新辣招效應，核心舖租亦受影響，去年5月由內地建築商劉軍斥資11.42億元購入的銅鑼灣波斯富街前泉章居舖王，總樓面涉逾2.3萬方呎，一直以意向租金約500萬元放租，但接近一年都未能租出，昨日代理消息指，該舖其中1樓及2樓連地下入口，面積約2.1萬方呎，近日獲先施百貨(HKSE:0244.HK - 新聞 - 公司資料)以約190萬元租用，呎租約90元。至於面積約2686方呎的地下A及B號舖，現以約100萬元初步洽詢，若成功租出，整個巨舖的租金亦較早前叫租大減約42%，租金回報僅約2.5厘。

銅鑼灣波斯富街寶榮大樓地下A及B號舖連1及2樓，原本是有約40年歷史的客家菜館泉章居舊舖，去年5月由禹銘或有關人士以11.42億元售予劉軍，雖然是全港成交額最貴的舖王，但業主原先叫租高達500萬元，令租客卻步，其後政府辣招延伸至工商舖，原本熾熱的舖市逆轉，令舖位已空置接近一年，至最近才大幅減價逾4成，將其中1及2樓連入口租予先施百貨，本報昨日就上述租賃事宜向先施致電查詢，惟截稿前未有回覆。

國際時裝品牌打退堂鼓

據悉，出招前曾有國際時裝品牌，以月租近400萬元洽租該舖1、2樓及地下部分，惟當時市况尚未轉差，因出價未達業主意向而告吹，其後亦一度傳出業主有意將巨舖拆細為200個劏舖出售，後來1及2樓終獲租客承租，而地舖亦獲租客以約100萬元初步洽詢。

地舖100萬獲洽租

老牌百貨先施因中環南豐大廈約6萬方呎的租約即將期滿，近月積極物色舖位，包括以約600萬元月租，租用旺角瓊華中心1至3樓，面積約3萬方呎。另亦以月租約120萬元，租用上環李寶椿大廈地下部分舖位，面積約1.2萬方呎。

首都廣場370萬蝕讓摩出

此外，今年初由「劏舖老手」尹柏權拆售的尖沙嘴首都廣場，其中1樓一個雙號舖，面積約66方呎，近日以約370萬元蝕讓摩出(成交前轉讓)。

土地註冊處顯示，業主今年1月以約402.6萬元購入，持貨約兩個多月摩出，帳面蝕約32.6萬元或8%。另資料顯示，銅鑼灣堅拿道東25號1樓，以約1400萬元易手，買家公司董事為陳慧苓，與金朝陽（0878）執行董事同名，料為該公司收購。

另恒地(HKSE:0012.HK - 新聞 - 公司資料)旗下黃竹坑商廈樓花環匯廣場，昨日加推22樓價單，定價約8857.6萬元，實用呎價約11,146元，較早前推出的23樓呎價加價約2.5%，市場料已獲準買家預留。




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邵問津

全港一手樓周六僅銷1伙 今年最差 中原料短期續不振
明報明報 – 16時前


    市場成交氣氛慘淡，即使是全新推售的何文田豪宅DUNBAR PLACE，昨午在太古城中心3座的售樓處外，睇樓客人並不多。（林可為攝）查看相片

    市場成交氣氛慘淡，即使是全新推售的何文田豪宅DUNBAR PLACE，昨午在太古城中心3座的售樓處外，睇樓客人並不多。（林可為攝）

【明報專訊】雖然金管局總裁陳德霖預警香港有經濟過熱之嫌，但在港府多項辣招、《一手住宅物業銷售條例》（一手新例）雙重夾擊下，新盤成交市况猶如進入「冰封」狀態。繼本月一日新盤市場創出只錄兩宗成交的「五一」假期新低紀錄後，昨日截至晚上8時，全港一手樓盤竟然僅錄1宗成交，銷售表現是今年迄今最差的周六（見圖）；比對上周六（27日）發展商趁一手新例生效前，積極清貨並錄得40宗成交，劇跌近98％。

目前可在市場繼續進行銷售的新樓盤，依然僅得太古地產（1972）何文田13個月樓花DUNBAR PLACE，以及香港小輪（0050）發展、但由恒地（0012）負責銷售的粉嶺17個月樓花逸峯。

逸峯低層實呎8912元沽出

昨日截至晚上7時，DUNBAR PLACE和逸峯都未聞成交，相關發展商亦沒披露銷售情况。直到晚上近8時才出現「零的突破」，市場消息指沽出單位，為逸峯第3座6樓向沙頭角公路方向的B室，實用面積510方呎，作價454.5萬元、呎價8912元。

事實上，就記者昨午在DUNBAR PLACE設於太古城中心3座的售樓處所見，排隊睇樓的準買家和代理，數量寥寥可數；此現象對一個開售僅5天、由名牌地產商發展的全新豪宅來說，是甚為罕見的，亦可引證當今樓市氣氛的淡靜。

春節時期銷情差 仍錄雙位數

本報統計，今年新盤銷售表現最差的周六，為2月9日農曆龍年大除夕，當時全港被濃厚新春假期氣氛影響，惟即使差勁亦錄11宗成交。

相反，今年銷情最旺場的周六，為年初的1月19日，正值特首梁振英公布任內首份施政報告後，被市場解讀為港府沒有再在樓市落重藥，加上元朗上車盤尚悅受年輕置業客歡迎而熱賣，令當日一手市場共錄得125宗成交。

中原：銷情料第3季才見改善

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑形容，現時一、二手樓市都是「一潭死水」；而在新出台的一手新例嚴密監控下，陳預計發展商會暫時放慢推盤步伐，短期樓市氣氛將持續不振，估計待第3季才見起色。




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邵問津

陶冬嘆樓瘋 坐言起行賣樓 1890萬沽擎天 持貨6年賺價逾倍
明報明報 – 7時前

【明報專訊】樓價再創歷史高 ...
邵問津 發表於 2012-9-29 13:12

代理行重組 「最差淘汰兩萬人」
經濟日報 – 6時前


【經濟日報專訊】繼續有代理行「棄舖」求生，美聯物業（01200）一間於佐敦一個商場內的分行昨日已收拾行裝遷出，集團指會另覓店舖調遷；而利嘉閣於粉嶺最後一間分行租約期快滿，若業主不減租便會全綫撤出該區。

兩大龍頭代理均預視地產代理行業將進一步收縮，中原集團創辦人施永青指出，若政府不撤銷或修改雙倍印花稅（DSD），中原地產有機會縮減三分一規模。而美聯集團董事總經理黃子華則認為，在最差情況下，未來一年可能有兩萬名從業員被淘汰。（見另文——「大聯盟行動 促立會否決辣招」）

削商場分行 美聯：規模不變

辣招令樓市交投一直在低位徘徊，部分地區買賣驟減，令區內代理行近期相繼「棄舖」求生。佐敦港景匯商場是長實（00001）搭建售樓處的熱點之一，但近幾個月附近有多間代理行棄守。美聯一個位於商場地下中段的舖位，昨日下午正式遷出，中午時分有搬運工人前往收拾，僅數小時後，舖位已正式交吉，更封上圍板。

美聯昨日回應指，遷出該舖是分行的調遷，區內的分行網絡規模並沒有因而縮減。另有市場消息指，該舖位之前月租逾20萬元，發展商長實早前已推出招標，希望再有租客承租，但有傳招標近一個月，沒有代理行有意出價或洽租。

據悉，美聯之前在該商場地下共有兩個舖位，其中向柯士甸道正門入口的大舖至今仍然營業，估計是次遷出舖位，可成功保住商場內的另一家龍頭舖作為據點。

事實上，佐敦柯士甸道介乎上海街至白加士街一帶的地舖，近年都是各大代理行的盤據地，4家龍頭大行中原、美聯、利嘉閣及港置在該處都設多間分行，高峰期甚至在3個街口內，一間代理行同時有5至6間分店營業。

利嘉閣洽減租 恐撤出北區

另一邊廂，近幾個月逐步縮減上水、粉嶺一帶分行規模的利嘉閣，最後一間分行正有待安排。消息人士指，該家位於粉嶺名都商場內的分行，早前已經「Temp Close（局部時間關門）」，而且目前只有一個營運團隊留守。利嘉閣新界區董事陳大偉接受本報查詢時表示，該分行租約期快滿，目前集團正與業主洽談減租，若業主方面拒絕減租，屆時會傾向放棄舖位。

由於近半年利嘉閣位於新界北的分行網絡已逐步減少，例如上水中心分行已於5月結業。而其位於粉嶺名都商場的分行，已經是利嘉閣目前在上水、粉嶺一帶的最後據點，假如租約期滿後遷出，而未有在同區物色新舖位的話，就意味着利嘉閣正式全綫撤出北區，雖然可減省成本，但其在北區的競爭力便會大減。





年初有香港朋友誓要買樓…邵某好言相勸…

停一停…想一想…欲速可能則不達啊！另外…

有些經濟學高人已經親身力行…不單用銀子

作出了決定…亦用雙腳投了票…那個叫「陶冬」…

想必要參考參考啊！


結果…香港朋友對邵某言之…那是大陸的經

濟人…他對香港不了解…不能作為指標…樓

還是要買的…於是…邵某只能言盡於此…

所謂路遙知馬力…日久見人心…

今日已是 2013年8月7日…回頭看看所謂的

大陸專家…可能還要神準過香港的專家吧！




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邵問津

九龍站淪陷銀主盤倍增
太陽報太陽報 – 7時前


【太陽報專訊】受樓市辣招影響，內地客撤出豪宅市場，市場普遍睇淡未來豪宅樓價，令此類物業承接更見乏力。市場近日罕見有業主旗下兩個九龍站凱旋門單位連環被銀主推出拍賣，開價低估價逾兩成，而該區連同尖沙咀港景峯，目前銀主盤量按月急增逾倍至7個，冠絕其他豪宅區。市場人士料情況或將擴至附近及其他豪宅區。

連環推出拍賣的兩伙凱旋門銀主單位，分別是凱旋門2A座中層C及D室，下周透過忠誠拍賣行以960萬及1,136萬元開價拍賣，建築/實用呎價約1.6萬/2.3萬元及約1.6萬/2.2萬元。據土地註冊處資料，兩單位過去曾多次承按，並由同一間公司持有，兩單位分別於○九年及一一年，以780萬及1,450萬元登記成交。據公司註冊處顯示，該公司包括一名姓林董事等。而按其中D室現時拍賣開價計，較購入價低達21.7%。

開價低估值逾兩成
拍賣資料顯示，該C室建築/實用面積約602/420方呎，D室建築/實用面積約712/518方呎，而據個別銀行網上估價資料，兩單位分別估價約1,257萬及1,487萬元，即現開價雙雙低出23.6%。拍賣行指兩單位雖相鄰，但尚未打通。

買家印花稅窒礙內地客來港置業意欲，令向來受內地客追捧的九龍站一帶物業樓價造成負面影響，單在本月該區已新增共4伙銀主單位，除上述凱旋門兩伙外，本月初君臨天下2座中層B室銀主盤，亦透過私人拍賣形式推售，開價3,600萬元，惟未獲出價收回；另近日擎天半島6座高層B單位，亦由銀主放售，意向價約1,420萬元。

業主企硬 成交勁縮
有該區代理指出，措施實施前該區內地客比例多達四、五成，目前只餘下一至兩成，以致近月成交嚴重萎縮，但區內放盤業主仍然企硬，「千幾萬貨傾低十幾萬都唔肯」，最後變成銀主盤。

他續稱，日前收到銀行通知放售區內擎天半島銀主盤，現時九龍站屋苑合共有7個銀主放盤，數目為歷來最多。他估計，內地業主向來「愛面子、賭性強、死都要頂住」，相信未來區內銀主盤數量有爆升可能性。

戴德梁行早前預期下半年樓價繼續受壓，尤其睇淡豪宅物業，估計跌約10%。而中原地產日前公布，第二季1,200萬元或以上的一手豪宅，內地個人買家佔整體成交金額約15.8%，按季大跌9.7個百分點，二手佔比例亦由首季10.9%，減少至5.4%，下跌5.5個百分點。



大事將不妙！



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邵問津

溫州客撲水恐掟500伙
太陽報 – 7時前


【太陽報專訊】本港樓市早兩年大收旺場，多得一批來自溫州的買家在新盤市場「煲起」，早年開售的奧運站及西南九龍一帶新盤如海桃灣、帝峯．皇殿及瓏璽等，溫州客都有入貨，估計在港至少持貨高逾500伙；但現今溫州人「缺水」，觸動該批業主神經，開始在港散貨，近期奧運站及西南九龍一帶已出現溫州客損手沽貨個案。


帝峯劈逾200萬沽出
有地產代理指出，早年奧運站及西南九龍一帶推出多個新盤，包括海桃灣、帝峯．皇殿及瓏璽等，深受溫州客追捧，估計連同其他二手屋苑，目前該區屋苑佔約2%以內單位，都由溫州客持有，料涉及單位數量高達數百個，而當中大部分單位均已租出。


據了解，近日市場錄該批溫州業主出貨，本月奧運站錄得約20宗買賣中，料佔至少約2至3宗為溫州客出貨個案；當中包括帝峯．皇殿2座高層戶，減價逾200萬元後，終以1,338萬元沽出，單位約兩年內帳面升值約16%；而市傳由同一批客持有海桃灣2座單位，本月亦以約909萬元轉手，持貨約三年多料連使費只屬平手離場。


名城100伙陸續放售
至於西南九龍瓏璽開售時，亦錄溫州客入市，代理指出，有一批來自溫州買家，當時合共購入該盤約10伙，但早前已透過公司轉讓形式沽出數伙；目前僅餘3至4個單位，大部分「交吉」以賣公司形式放盤，其中6座中高層戶，實用面積約667方呎，叫價約1,550萬元，較購入價高約13%。


另外，大圍名城開售時亦備受溫州客追捧，中原蔡創文指出，估計屋苑佔約2至3%單位由溫州業主持有，涉共近100伙，而大部分單位現已租出，但近日部分租約屆滿後，該批業主亦開始放售單位，其中1期5座北翼中高層戶，一手購入價約700萬元，現時以約770萬元放盤，料仍有議價空間。


事實上，同屋苑部分溫州業主亦急放單位，如二期盛薈3座北翼中高層戶，由溫州業主持貨約兩年多，在急需套現情況下，本月終以約848萬元轉手，單是帳面已蝕逾50萬元。


除了新盤市場外，二○一○年初有溫州客曾經大手掃入長沙灣西九四小龍約10個單位，有區內代理指出，該批買家除於前年沽出一伙後，其餘單位均作收租用途，至現時為止，暫時未見該批單位出現買賣放盤。



大事將不妙！



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邵問津

溫州負資產嚴重業主走佬
太陽報太陽報 – 7時前

【太陽報專訊】溫州早前為嚴控多時的樓市限購令鬆綁，但仍無助當地的樓價「起死回生」。內地媒體報道指，溫州「負資產」問題嚴重，銀主盤出售套現的資金更未能足夠償還銀行貸款，且有不少業主選擇「棄房走佬」。有業內人士指，在房屋供應量放大，但實體經濟未見起色情況下，預期溫州下半年的房價有可能再下跌10%。

據《第一財經日報》引述溫州銀行及法院人士指，之前已向銀行承做高貸款的新建商品房，經過房價暴跌後，大都面臨成交價不足以償還銀行貸款的困境，有些商品房價僅高出銀行最大貸款一至兩成，而「負資產」房源主要出現在之前熱炒的高端物業，並指房價暴跌已產生社會信用風險。而該法院人士亦指，業主選擇「棄房走佬」的情況亦已湧現，除破產企業外，個別借款多及房產等資產出現嚴重縮水人士，「棄房走佬」的情況也比較多，尤其是之前從事擔保、炒房的人士，棄房現象已經很嚴重。

樓價連跌23月 累插40%
截至今年七月，溫州房價已連續下跌二十三個月，一些新建商品房價較最高峰時已下跌了30至40%。引述溫州市區級法院人士表示，今年上半年全市法院委託拍賣有622件，當中78%為房產，並估計今年委託拍賣件數是一一年時545件的3.2倍，預計全年委託評估約420件左右，當中80%為個人房產，仍未包括企業破產涉及的房產。



大事將不妙！





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