2011年香港人口金字塔

badman

《下一個大泡泡》作者 Harry S. Dent 經常利用「人口統計學」預測樓市走勢和社會消費力。他的解釋是大多數人都大約在30-50歲對住屋有最大需求，最需要消費，亦最有工作能力。55-60歲開始則是計劃退休、減少工作量、還清負債的時候。所以當一個社會的人口高峰到了50歲左右，經濟發展就可能見頂。

美國在1950年前後出現嬰兒潮，五十多年後的2006年就是樓市見頂的時候。
日本近年樓市呆滯，亦被指是由於人口老化。
中國的人口高峰將會大約在2020年超過50歲。
看過這張香港人口金字塔，還有人對香港樓市樂觀嗎？

邵問津

紅色是？藍色是？

badman

藍色代表男性，紅色代表女性。
圖中可見，男性人口高峰在 50-54歲，女性人口高峰在 45-49歲。

大多數地區都是男女性人口結構很接近的，但香港女性人口高峰比男性遲了五年。這個可能代表香港女性人口較遲老化而仍然可支持樓市多幾年，亦可能只是由於數據包括外籍傭工人口數字而有誤差。

數據來自2011年人口普查結果：
http://www.census2011.gov.hk/pdf/main-report-volume-I.pdf
(表3.2，第31頁-第32頁)

邵問津

藍色代表男性，紅色代表女性。
圖中可見，男性人口高峰在 50-54歲，女性人口高峰在 45-49歲。

大多數地區 ...
badman 發表於 2013-3-1 09:12

人口紅利用盡…再無新血養舊人…有些遊戲將玩完…

後繼亦將無人啊！





.

邵問津

加息後業主急售 瓏璽劈400萬沽 施永青﹕加息令樓市雪上加霜
明報明報 – 4時前


【明報專訊】銀行加按息打擊買家入市信心；早前獅子大開口的業主亦信心動搖，心急求售，市場低價成交湧現，減價幅度由2%至10%不等；其中奧運站瓏璽業主劈價400萬元沽貨，成加息後最大額減價成交個案。業主為求盡快出貨，擴大減價幅度，如和富中心業主劈價近250萬元求售，減幅達12%，但仍未售出。中原地產創辦人施永青表示，銀行加按息影響不及新辣招，雖然對樓市有負面影響，令樓市雪上加霜，但對實際供款影響有限，料短期內銀行不會再加息。

樓市近年不斷攀升，更達到歷史高位，令業主對後市過分心雄，惟見近日市場交投淡靜，睇樓量愈來愈稀少，終願低頭減價。不過，代理亦指出，放盤的減幅雖然大，但大部分成交價僅略為低於新辣招推出前的做價，樓價暫未見大幅回落。

瓏璽減價「賣殼」後仍賺14％

市場消息指出，瓏璽1座低層A室，實用面積1458方呎（建築1848方呎），業主早前開價5000萬元，昨日終減價8%至4600萬元沽出，實用呎價31,550元（建築呎價24,891元），料為加按息後最大宗減價個案。原業主於2011年7月斥4038.2萬元購入，以「賣殼」形式易手，經轉手帳面賺561.8萬元或14%。

部分放盤減幅驚人，北角和富中心1座低層，業主原叫價1998萬元，昨下調248萬元，至1750萬元，減幅逾12%，叫價較同類單位成交價低4%，暫未獲承接。

美孚減價50萬沽 低同類6％

此外，美聯區域營業經理吳志輝透露，美孚新邨2期百老匯街28號高層D室，實用面積733方呎（建築979方呎），望園景及海景，業主出招前開價800萬元，近日急劈50萬元，至750萬元售出，減幅達6.3%，實呎10,232元（建呎7661元），較同類低近6%。

富雅減價後 成交呎價仍破頂

雖然業主叫價態度軟化，但部分做價仍堅挺。世紀21日昇執行董事黃文龍稱，北角富雅花園金桂閣中層C室，實用面積492方呎（建築584方呎），業主叫價由610萬減至590萬元，降幅3.3%，實用呎價11,992元（建築呎價10,103元），屬屋苑呎價新高，高舊紀錄近2%。

業界料加息影響 不及新辣招

施永青指出，銀行加按息對樓市雖可說是雪上加霜，但始終僅加四分一厘，對每月實際供款影響不大。他續稱，業主買樓時已有一定加息預期，相反額外印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅等辣招才是買家無法預計、影響市場的主因。他認為，銀行現時加息，與市場情况不相符，料短期內不會再度加息。





朝夕迷戀地產…不重實業…始終是香港禍根…！！




.